LES SCPI, une épargne contre l’inflation ?

Les SCPI, une épargne contre l’inflation ?

En temps d’inflation, le placement en SCPI- Société Civile de Placement Immobilier – s’impose comme une solution auprès des épargnants français. Ces placements dits « pierre-papier » permettent d’investir sans contrainte budgétaire ou de gestion locative, et en garantissant un rendement moyen avec peu de risque. Mais qu’est-ce que ce placement SCPI ? Excellis Patrimoine vous donne toutes les clés pour comprendre.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Alors que les Français scrutent leur épargne, et si le Livret A reste populaire avec un taux à 2% en août, d’autres connaissent une perte d’attractivité. Ce n’est pas le cas des SCPI, affichant un rendement plus élevé et stable en période d’inflation. Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Appelée aussi « Pierre-Papier », elle permet d’investir et de gérer un parc immobilier grâce aux fonds collectifs des épargnants. Non cotées en bourse, les SCPI permettent à chacun, de l’étudiant à l’investisseur aguerri, de placer son argent afin de devenir copropriétaire d’un bien avec d’autres souscripteurs. Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués – pour partie – aux différents investisseurs particuliers, au prorata du nombre de parts dont ils sont propriétaires.

En chiffres, la SCPI continue son embellie. Pas de crise pour ce placement « Pierre-papier » dont la collecte nette battait un record en 2019 : 8,6 milliards d’euros. Malgré un recul d’un milliard en 2021, les français continuent d’investir dans l’une des 200 entités du marché. Selon France SCPI, le taux de distribution moyen versé aux associés se situait à 4,20% au premier semestre 2022.

Les avantages d'une SCPI

Les SCPI possèdent de nombreux avantages pour les acquéreurs. Tout d’abord, il n’est pas obligatoire d’acheter un immeuble en totalité. Vous pouvez prendre un petit bout d’un simple studio, tout comme plusieurs logements. Ainsi, il est possible à tous les profils d’investir, qu’importe leur budget. Le ticket d’entrée est souvent de quelques centaines d’euros. On peut voir des propositions de part à 200 euros. Mais il faut toujours regarder de plus près car certaines SCPI proposent un nombre minimum de parts pour investir.

En tant que possesseur de ce type d’achat, vous n’êtes pas contraint de subir les tracas d’un logement locatif. Ici, les copropriétaires ne s’occupent pas des loyers, de la sélection des locataires, des charges …Une société de gestion s’occupe de tout cela.

Peu de risque pour l’investisseur. En effet, les sociétés de gestion investissent principalement dans de l’immobilier dit « tertiaire » comme des bureaux, des commerces, des maisons de retraites. Les risques sont moindres pour les épargnants.

Des rendements toujours plus compétitifs. S’il y a peu de risque, les investisseurs peuvent se réjouir du rendement moyen de ces dernières années. Actuellement il se situe autour de 4,20%, avec un pic en 2021 au-delà des 6%.

Enfin, les SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers et encadrées par le code monétaire et financier. Ces agréments permettent une grande transparence. De plus, un bulletin d’information est rendu public tous les trimestres.

 

Comment fonctionne une SCPI ?

Rien de plus simple. Après avoir investi dans une SCPI, les investisseurs perçoivent des dividendes tous les 3 mois. Ces dividendes varient selon les loyers versés par les entreprises locatives. Et il est au prorata de l’investissement du particulier. Pour éviter le moindre risque, les sociétés de gestion vont se focaliser à investir dans un patrimoine diversifié.

Les différents types

Il existe deux grandes catégories de SCPI.

Les SCPI de rendement se concentrent sur des biens immobiliers professionnels dit « tertiaires » comme les commerces ou les bureaux par exemple.

 

De leur côté, les SCPI fiscales s’intéressent à l’immobilier neuf ou à rénover. Elles offrent aux épargnants la possibilité de réduire leurs impôts grâce aux lois en vigueur. Il existe par exemple des SCPI Denormandie, SCPI Pinel

Mais parmi les nombreuses SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Des palmarès sont établis selon les rendements de chaque SCPI. Reste que l’avis d’un conseiller Excellis Patrimoine offre de meilleures garanties.

Un service d'accompagnement patrimonial à Lyon à vos côtés

Si vous souhaitez profiter du rendement de la SCPI, n’hésitez pas à contacter un des conseillers d’Excellis Patrimoine. Nos experts sont à votre écoute pour vous conseiller sur les placements en SCPI.

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Logement étudiant : Faut-il acheter ou louer dans l’immobilier ?

Logement étudiant : Faut-il acheter ou louer dans l’immobilier ?

Chaque année, à la même période, les parents comme les étudiants se questionnent sur les logements à trouver pour la rentrée prochaine. Dans un secteur où les taux immobiliers sont en hausse, où l’offre se fait rare, que faut-il privilégier pour son enfant ? Un étude du site Meilleurs Agents, menée dans 100 villes de France de plus de 30 000 étudiants, tente d’y répondre : Il vaudrait mieux acheter que louer !

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Dans quelle ville acheter un studio ?

Pour répondre à la question, Meilleurs Agents a fait une analyse sur la durée d’amortissement de logements étudiants (des studios de 25m²) dans les 100 plus grandes villes étudiantes françaises, pour connaitre l’investissement pour un parcours de cinq ans. Et pour 78 villes étudiantes sur 100 , il vaudrait mieux acheter.  

La première ville qui sort du lot est Mulhouse, avec une durée d’amortissement de seulement 1 an et 5 mois. Ensuite on retrouve Roubaix (2 ans et 3 mois), Saint-Étienne (2 ans et 4 mois), Évry (2 ans et 7 mois) et Metz (3 ans).

Pour les grandes villes, le rapport s’inverse. Si Montpellier (3 ans et 11 mois) , Marseille (4 ans et 3 mois)  et Lille (4 ans et 5 mois) sont les plus intéressantes pour acheter un studio, ce n’est pas le cas de Rennes (5 ans et 8 mois) , Nantes ( 6 ans et 3 mois), Bordeaux (5 ans et 7 mois), Nice (5 ans et 4 mois), Toulouse (5 ans et 10 mois), Strasbourg (5 ans et 8 mois), Paris (6 ans et 10 mois) et Lyon (6 ans et 7 mois).

Les avantages de l’achat

Une fois, le choix défini, il est essentiel d’identifier plusieurs vecteurs avant l’achat. Est-ce le moment d’investir ? Au moment de l’achat, il est demandé à l’acheteur de prendre en compte l’état du marché, les taux bancaires mais aussi la différence entre mensualité à l’achat à la location. Attention à bien anticiper l’ensemble des charges. L’acheteur doit prendre compte le taux de rendement. 

Nous vous conseillons aussi de vous rapprocher de votre gestionnaire de patrimoine pour voir ce qu’il est possible de faire grâce à différents dispositifs : Loi Pinel, Dispositif Denormandie… Des aides fiscales pour investir plus facilement. 

Enfin, il faudra étudier les potentiels gains à la revente et toujours étudier la remontée des taux.

La location, une solution souple

Pour la plupart, la location reste LA solution par choix ou devant la hausse des prix. Contrairement à l’achat, les étudiants peuvent avoir de nombreuses aides financières comme l’Aide personnalisée au logement (APL) et l’Allocation logement sociale (ALS). Sans oublier les coûts liés : l’énergie et les charges locatives, ou encore la possibilité de changer plus facilement de logement.

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Vous souhaitez en savoir plus  ? Faites confiance à Excellis Patrimoine, votre allié en matière de gestion de patrimoine.

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La loi Censi-Bouvard , vous connaissez ?

La loi Censi-Bouvard , vous connaissez ?

Prolongée déjà en 2019, et de nouveau pour 2022, la Loi Censi-Bouvard est un dispositif concernant le secteur immobilier. Qui est concerné ? Comment en profiter ? Excellis Patrimoine vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette loi.

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Chez Excellis, on aime à le dire mais l’immobilier est une belle solution pour se construire un patrimoine solide afin de protéger son épargne ou aider votre famille. Pour certains, la location est une solution intéressante pour compléter ses revenus. Plusieurs dispositifs permettent des avantages fiscaux bénéfiques pour votre portefeuille. C’est notamment le cas de la loi Censi-Bouvard.

Qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ?

Cette loi offre de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en logement meublé non professionnel (LMNP).  Elle concerne surtout les résidences de services neuves ou rénovées, comme les Ehpad, les résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires.  Le dispositif Censi-Bouvard permet aux contribuables investissant dans de l’immobilier neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix . Et aussi, de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Pour bénéficier de ces avantages, il faut respecter certaines conditions !

Les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard en 2022, il faudra tout d’abord être contribuable français acheteur en résidence de services. Sont concernés les établissements sociaux ou médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, les résidences étudiantes ou les établissements de soins de longue durée. Mais surtout, le bien doit être neuf afin de bénéficier de la loi.

Ensuite ce logement doit être en location dans les 12 mois après sa réception, doit être loué meublé (une liste minimale de mobilier est imposée par la loi), le prix de revient ne doit pas dépasser les 300 000 euros/an, il faut louer la résidence de service pendant 9 ans reconductibles et enfin il doit être rénové s’il a plus de 15 ans.

Seuls les loueurs avec le statut LMNP peuvent bénéficier de la Loi Censi-Bouvard et peuvent par la suite faire la demande pour devenir loueur en meublé (LMP). Une acquisition à travers une société civile immobilière (SCI) ne donne pas le droit à ce dispositif. 

Attention, il n’existe pas de zonage géographique ni de conditions de ressources !

Réduction d’impôt

Ce dispositif permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien. Elle prévoit également un plafond de 300 000 euros. Il est possible toutefois d’amortir la différence si le plafond autorisé est dépassé. Prenons par exemple un montant de 400 000 euros. Il est possible de profiter d’un amortissement sur 100 000 euros, en plus de la réduction d’impôt.

Prolongation de la loi Censi-Bouvard

Elle devait d’abord être effective jusqu’en 2015, puis prolongée jusqu’en 2019, voilà qu’une prolongation a lieu jusqu’à fin 2022. En effet, des raisons démographiques et structurelles sont à l’origine de cette prolongation. La forte demande de logements en résidences avec services, pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées tend le marché immobilier de location. Il faut donc faciliter l’accessibilité à la propriété et faire bénéficier les acheteurs de réductions d’impôts ou d’aide sur la rénovation.

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Vous vous interrogez sur la loi Censi-Bouvard ? Vous souhaitez simuler votre réduction d‘impôt ?  Seul un conseiller spécialisé en gestion du patrimoine saura vous aiguiller et vous conseiller pour bénéficier d’une réduction fiscale avantageuse.

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Crédit Immobilier : les taux sont en hausse en 2022

Crédit Immobilier : les taux sont en hausse en 2022

Depuis plusieurs mois, les taux des crédits immobiliers étaient historiquement bas, notamment en 2021, avec des chiffres en dessous de 1%. Désormais, la courbe progresse et devrait atteindre des chiffres plus élevés dans les prochains mois.

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Une courbe en progression

Le taux d’intérêt des crédits immobiliers connaît une progression depuis quelques mois. A moins de 1% en septembre 2021,  la tendance est à l’augmentation.

 « Après une hausse des taux très modérée (4 points de base pdb) durant les deux premiers mois de l’année, la progression des taux est nettement plus rapide depuis : + 28 pdb en trois mois, à 1,38% en mai 2022 » explique l’Observatoire Crédit Logement dans sa dernière étude. Une augmentation expliquée par un contexte de tensions financières internationales renforcées depuis le début de la guerre en Ukraine et ses conséquences.

 

Taux moyens (%)

Sur 15ans

Sur 20 ans

Sur 25 ans

Mai 2019

1,28

1,02

1,20

1,42

Décembre 2019

1,11

0,88

1,05

1,31

Mai 2020

1,25

1,07

1,26

1,51

Décembre 2020

1,17

0,97

1,10

1,35

Mai 2021

1,06

0,85

0,98

1,18

Décembre 2021

1,06

0,86

0,99

1,13

Mai 2022

1,38

1,24

1,37

1,49

Quelle durée moyenne d'un prêt pour les Français ?

Les Français souhaitant un prêt privilégient actuellement une durée de 20 à 25 ans. La moyenne exacte étant de 239 mois. C’est la durée de prêt permettant aux foyers d’atténuer le mieux la hausse des prix immobiliers.

En raison de la crise, de la guerre en Ukraine ou encore de la période d’élections en France, le nombre de prêts contractés est en recul. Ce nombre a diminué de -14,5%. Les emprunteurs modestes ont plus de mal à contracter un prêt en raison d’un faible apport personnel. A contrario, la tendance pousse vers les tranches de revenus supérieurs.

Vers une nouvelle hausse cet été ?

Face à l’inflation, la Banque Centrale Européenne va devoir prendre de nouvelles mesures. Dès le mois de juillet, elle va commencer à augmenter ses taux. Pour les experts, le crédit immobilier va revenir à ce qu’on n’avait plus connu depuis 2014, soir entre 2 à 3%. Si pour l’instant, la hausse du taux moyen n’a pas poussé les acquéreurs à réduire leurs ambitions, il est possible que dans les prochains mois ce soit le cas. Le marché immobilier va donc être impacté.

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Vous vous interrogez sur les crédits immobiliers et son impact sur le marché ?  Seul un conseiller spécialisé en gestion du patrimoine saura vous aiguiller et vous conseiller pour bénéficier d’une réduction fiscale avantageuse.

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Dispositif de la loi Cosse remanié en 2022

Le dispositif de la loi Cosse remanié en 2022

Le dispositif de la loi Cosse (ou « Louer abordable ») permet à des propriétaires de louer leur logement en zone « tendue » tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Ce dispositif, mis en place depuis 2017, est prorogé jusqu’en 2024. Désormais renommé Loc’Avantages, il propose une réduction d’impôt plus intéressante pour les propriétaires qui acceptent de louer leur habitation à un prix inférieur à celui du marché. Excellis Patrimoine vous explique tout dans cet article !

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Prolongement du dispositif Cosse

La loi de finances pour 2022 a décidé de proroger le dispositif de la loi Cosse ou Louer Abordable jusqu’en 2024. Ayant perdu de son attractivité avec le temps, l’objectif était de lui redonner un peu d’éclat. Pour y parvenir, le Gouvernement a prévu des avantages fiscaux plus avantageux depuis le mois de mars 2022. Cela permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût.

Rappelons que le dispositif Cosse consiste à louer son logement pendant au moins 6 ans dans une zone dite « tendue » à un locataire possédant des ressources limitées. Le loyer pratiqué est inférieur au prix du marché. Le propriétaire bénéficie en contrepartie d’un avantage fiscal, prenant la forme d’une déduction sur les loyers imposables en plus des charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copro, primes d’assurance …). En fonction du lieu où se situe le logement et le loyer pratiqué, la déduction fiscale peut atteindre 85 %.

Remaniement des avantages fiscaux par la loi Cosse

Si auparavant l’avantage fiscal du dispositif Cosse prenait la forme d’une déduction sur les revenus imposables, il s’agit désormais d’une réduction d’impôt. Cela concerne tous les contrats de mise en location enregistrés auprès de l’Anah depuis le 1er mars 2022.

Désormais appelé Loc’Avantages, ce dispositif a pour objectif d’augmenter le nombre de propriétaires faisant le choix de louer leurs logements à des locataires aux revenus modestes. Concrètement, la réduction d’impôt est directement soustraite du montant de l’impôt sur le revenu tandis que la déduction fiscale est soustraite du revenu imposable. L’économie faite auparavant grâce à la déduction d’impôt dépendait donc de son taux d’imposition. Il en va désormais différemment grâce à la réduction d’impôt.

Bon à savoir : il est possible de déposer les contrats Loc’Avantages sur la plateforme de l’Anah depuis le 1er avril 2022.

Mode de calcul de la réduction d'impôt Loc'Avantages

Comment est calculée la réduction d’impôt permise par la loi Cosse ? L’avantage fiscal se calcule en prenant en compte l’ensemble des loyers bruts encaissés annuellement pendant la durée de la mise en location. Si le logement est loué via une SCI (société civile immobilière), chaque associé bénéficie de la réduction fiscale à hauteur de ses droits dans la société.

Autre nouveauté : le taux appliqué est identique quel que soit le lieu où se situe le bien immobilier. Il varie selon le secteur concerné : 15 % dans un secteur intermédiaire et 35 % dans un secteur social. En cas d’intermédiation locative, autrement dit si vous confiez la gestion locative à un organisme de l’État, le taux de réduction fiscale est porté à 20 % dans un secteur intermédiaire et 40 % dans un secteur social.