Comment changer son régime fiscal de location nue en meublée ?
Vous avez mis votre bien immobilier en location nue et vous souhaitez changer de mode de location en le transformant en location meublée ? Passer d’une location nue à une location meublée peut être une décision stratégique pour les propriétaires cherchant à optimiser leur patrimoine immobilier. Il est tout à fait possible de faire basculer la location d’un régime à un autre, à condition de respecter scrupuleusement certaines règles. Cet article fournit un guide détaillé pour naviguer dans ce changement de régime fiscal, en soulignant les démarches à suivre, les avantages financiers et les implications fiscales.
Location meublée : une déclaration des revenus aux BIC
Les fondamentaux de la location meublée
La location meublée se distingue de la location nue par sa classification fiscale et ses exigences. Elle nécessite de fournir un logement équipé de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne, ce qui modifie la nature du bail et les obligations du propriétaire. Pour qu’un bien soit considéré comme meublé, il doit comporter, au minimum, un mobilier adéquat, des équipements pour dormir, manger et vivre confortablement. Typiquement, un bail de location meublée a une durée minimale plus courte comparée à la location nue, reflétant ainsi une flexibilité et une mobilité accrues pour les deux parties. Les biens meublés répondent à une demande diversifiée, attirant une clientèle variée qui va des professionnels en déplacement aux étudiants, en passant par le tourisme, ce qui peut réduire les périodes de vacance locative et garantir un flux de revenus plus constant.
Changement de régime fiscal
Ce passage implique un basculement des revenus fonciers aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), modifiant ainsi la structure de déclaration et d’imposition des revenus générés. Les Bénéfices Industriels et Commerciaux représentent la catégorie fiscale qui s’applique aux activités commerciales, artisanales, ou industrielles. Dans le contexte de la location meublée, cela signifie que les revenus perçus sont considérés comme le résultat d’une activité commerciale, du fait que le bien est fourni avec des services supplémentaires par rapport à la simple mise à disposition d’un espace (comme le mobilier, l’entretien, etc.).
En tant que propriétaire-bailleur vous êtes dans l’obligation de déclarer fiscalement vos revenus fonciers. Auparavant, sous le régime de la location nue, les revenus étaient déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous souhaitez changer de régime fiscal et basculer en location meublée, vous devrez déclarer les revenus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Contrairement aux revenus fonciers qui se basent uniquement sur la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles, le régime BIC permet de considérer un éventail plus large de charges déductibles, y compris les amortissements du bien et de son mobilier, ce qui peut réduire significativement le revenu imposable.
Choix entre micro-BIC et régime réel
En pratique, vous pourrez choisir entre le régime réel ou micro-BIC. Ce choix dépend de plusieurs critères, notamment du montant total des revenus issus de la location. En pratique, le régime micro-BIC est souvent plus simple pour le contribuable qui profite d’un abattement forfaitaire de 50 %. Néanmoins, ce dernier ne peut pas déduire de charges réelles. Le bénéfice obtenu est ensuite soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis 2018) et à l’impôt sur le revenu.
Micro-BIC : simplicité et efficacité
Le micro-BIC est adapté pour les propriétaires générant des recettes locatives modérées, offrant un processus de déclaration allégé grâce à un abattement forfaitaire significatif de 50%.
Régime réel : pour une déduction optimisée
Le régime réel est idéal pour les propriétaires avec des recettes plus conséquentes ou des charges importantes, permettant une déduction précise et personnalisée des dépenses réelles. Il s’applique de droit aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés dont le chiffre d’affaires est compris entre 188 700 € et 840 000 € pour les activités de commerce et de fourniture de logement.
Quand pouvez-vous changer du nu au meublé ?
Quand vous est-il possible de changer d’une location nue en une location meublée ? Vous pouvez procéder à ce changement de plusieurs façons.
En cours de location : une négociation nécessaire
D’une part, en cours de bail. Le loueur propose au locataire déjà en place de passer à une location meublée. Dans les faits, le locataire peut refuser ces modifications, surtout lorsqu’on sait que cela entraîne une réduction de la durée du bail, de 3 ans à 1 an ainsi que la hausse du dépôt de garantie. Si le locataire accepte ces termes, le propriétaire résilie l’ancien bail et en signe un nouveau. Si le locataire refuse, le bailleur doit attendre qu’il quitte volontairement les lieux.
Fin de bail : une transition en douceur
L’autre solution possible (et généralement la plus simple) est d’opérer le changement lorsque le locataire quitte les lieux. Le propriétaire meuble le logement et signe un bail de location meublée avec le nouveau locataire présent.
Attention toutefois : si vous avez déclaré un déficit foncier au cours des 3 dernières années précédant le changement, le Fisc peut demander un remboursement ou réintégrer le déficit dans les recettes locatives pour les imposer.
Location meublée : quels avantages d’un point de vue fiscal ?
Nombreux sont les propriétaires bailleurs à choisir la location meublée. En effet, elle est prisée pour ses avantages financières, offrant aux bailleurs un régime favorable avec un potentiel de revenu réel accru. Les options comme le micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire, et le régime réel, permettant la déduction des charges, rendent cette activité attractive. Elle transforme l’immobilier en source de revenus optimisés, combinant recettes locatifs élevés et gestion allégée, idéale pour maximiser l’efficacité des investissements patrimoniaux.
Augmentation du potentiel de revenu
La location meublée se distingue par son potentiel de générer des revenus locatifs supérieurs à ceux de la location nue. Cette augmentation des loyers est principalement due à la valeur ajoutée que représente un logement entièrement équipé et prêt à vivre. Les locataires sont souvent disposés à payer une prime pour les commodités et le confort immédiat qu’offre une location meublée, ce qui se traduit par une rentabilité améliorée. Vous avez la possibilité de demander un loyer 20 % plus élevé en moyenne. Cela vous offre ainsi une meilleure rentabilité brute.
Fiscalité avantageuse
Si vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants. En fonction de votre régime vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes de l’année (micro-BIC), soit vous choisissez le régime réel. Dans ce dernier cas, il vous est possible de déduire des charges diverses comme des intérêts d’emprunt et d’appliquer des amortissements chaque année. Cela allège vos impôt annuels sur le revenu.
Conclusion
La transition de la location nue à la location meublée se présente comme une stratégie efficace pour accroître la rentabilité et optimiser les avantages fiscaux de votre investissement immobilier. Ce processus nécessite cependant une planification rigoureuse et une compréhension approfondie des régimes pour améliorer les rendements locatifs. Il est conseillé de s’appuyer sur des experts pour élaborer une stratégie adéquate, garantissant ainsi que le passage à la location meublée aligne vos objectifs financiers avec les opportunités du marché. En somme, la location meublée peut devenir un atout majeur pour votre patrimoine, facilitant la réalisation de vos aspirations financières à long terme.