Zoom sur les nouvelles dispositions des LMP et LMNP
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 a impacté le statut de loueur en meublé en ce qu’elle supprime une condition permettant de distinguer les deux activités. Auparavant, le fait d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) entraînait l’assujettissement automatique du loueur meublé au paiement des cotisations sociales. Cela suffisait souvent à distinguer les loueurs en meublé professionnels des non-professionnels. Désormais, la situation est nettement différente. On vous explique tout dans cet article
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Une bascule automatique du LMNP au LMP et un champ élargi de personnes concernées
Les changements récents constatés dans la loi impactent les loueurs en meublés. Désormais, pour être considéré comme un LMP au sens de l’impôt sur le revenu, le loueur doit réunir deux conditions :
- premièrement, tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location meublée, par foyer fiscal de référence
- deuxièmement, bénéficier de recettes locatives supérieures aux revenus professionnels de son foyer fiscal.
Si le nouveau régime clarifie les choses, en ce qu’il aligne la situation sociale sur la situation fiscale, cela n’est pas apprécié de tous. En effet, nombreux seront les travailleurs non-salariés à être placés sous le régime des loueurs meublés professionnels, les obligeant alors à payer des cotisations sociales. Ce basculement est automatique dès lors que ces derniers gagnent plus de 23 000 € de revenus locatifs à l’année et ont des recettes plus élevées que les autres revenus d’activité perçus. Les loueurs de meublés touristiques sont également concernés par ce basculement (les loueurs de type Airbnb). Ces derniers peuvent opter pour l’affiliation au régime général de la Sécurité sociale lorsqu’ils retirent des recettes financières inférieures ou égales à 76 200 €.
D’autres personnes pourront également y perdre quelques plumes. Pensons notamment aux loueurs non professionnels qui perçoivent des revenus fluctuant d’une année sur l’autre. Ou bien ceux qui choisissent d’arrêter de travailler. Ces derniers pourraient alors être considérés comme des loueurs professionnels. Et celui qui est sous le statut LMP doit être affilié au régime des indépendants. Pour autant, nombreux sont les propriétaires qui n’ont pas la conscience de leur statut, surtout si leur situation financière change d’une année sur l’autre.
Conséquences financières des nouvelles dispositions LMP et LMNP
Quel est l’impact concret de ces nouvelles mesures pour les finances des loueurs ? Fiscalement, la location meublée professionnelle (LMP) est considérée comme une activité commerciale, avec tout ce que cela comporte. Elle était auparavant choisie notamment par les loueurs qui retiraient de grosses ressources foncières de la location de leurs biens immobiliers. L’impact des nouvelles mesures sera plus ou moins important en fonction de chaque situation. Tout en sachant que si vous êtes sous le statut du LMNP vous avez peut-être pu basculer sous le régime du LMP sans même le savoir. Nous vous conseillons donc de vérifier si vous remplissez les deux conditions vues précédemment.
Rappelons que les cotisations sociales fonctionnent par taux qui sont dégressifs et variables. Ainsi, tous les loueurs ne subiront pas ces nouvelles mesures. Les gros loueurs en meublé qui retirent des recettes locatives plus élevés que les plafonds de la Sécurité sociale sortiront gagnants de ce basculement automatique. En revanche, les foyers qui gagnent moins de 23 000 € par an et qui dégagent de petits bénéfices pourraient être pénalisés.
En outre, une autre nouveauté concerne le cas des activités de locations meublées non bénéficiaires. Dans ce cas, la Sécurité sociale des indépendants (ancien RSI) prélève un forfait de cotisations sociales d’un montant minimum de 1 145 €, ce qui ouvre des droits à la retraite. Ainsi, le fait de cotiser permet de bénéficier d’une couverture sociale et de valider trois trimestres chaque année en prévision de la retraite.
Nouvelles mesures pour les loueurs en meublé et revente du bien
Qu’en est-il concernant la revente du bien immobilier ? La question se pose puisque l’on sait que le calcul des plus-values diffère sensiblement selon que le loueur est professionnel ou non. En pratique, le régime du LMNP est généralement avantageux dans ce cas puisqu’il permet de profiter du régime des plus-values immobilières des particuliers. Grâce à ce régime intéressant, le loueur bénéficie d’un abattement en fonction de la durée totale de détention du bien immobilier. Au-delà de 22 ans de détention, il est exonéré d’impôt. Au-delà de 30 ans de détention, il est exonéré du paiement de prélèvements sociaux. De quoi pousser de nombreuses personnes à vouloir rester au LMNP. Au contraire, celui qui est soumis au LMP doit payer des plus-values calculées sur la base du régime des plus-values professionnelles.
Ainsi, une taxation en LMP oblige à payer des cotisations sociales sur tout ou en partie de la plus-value (à court terme notamment), ce qui pousse le loueur à rendre une part du bénéfice locatif réalisé pendant l’exploitation du bien. D’où l’importance de s’entourer des conseils d’un professionnel en ingénierie du patrimoine afin de mettre en place un projet d’achat, de développement ou de cession d’un bien immobilier sous le régime de la location meublée.
Location meublée et SARL de famille
La SARL de famille est bien souvent méconnue des contribuables qui pensent automatiquement à la SCI (société civile immobilière). Pourtant, il est impossible d’effectuer une location meublée avec une SCI. Cela est rappelé par l’article 206 du Code général des impôts qui considère que les sociétés de personne (notamment la SCI) ne peuvent donner lieu au bénéfice du régime de transparence fiscale.
Société composée uniquement par des associés issus d’une même famille, la SARL de famille ne doit pas être confondue avec la SARL immobilière. Elle permet de tirer les avantages fiscaux d’une location meublée (statut LMNP) sur les revenus locatifs perçus. Elle peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes de manière illimitée. Grâce à cette transparence, la SARL ne paye aucun impôt. Les revenus locatifs sont imposés du côté de chaque associé, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les plus-values réalisées sont quant à elles imposables au titre de la plus-value immobilière.
Vous souhaitez mieux comprendre l’enjeu de ces nouvelles mesures de location meublée sur votre situation en particulier ? N’hésitez pas à faire appel à un expert de la gestion de patrimoine à Lyon.
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