Dispositif Pinel : Comment faire pour en sortir ?

Comment sortir de la Loi Pinel ?

La loi Pinel permet de réduire son impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. L’avantage fiscal est proportionné à la durée de mise en location du bien immobilier.
Comment faire pour sortir de la loi Pinel et pouvez-vous mettre un terme à ce dispositif avant la fin du contrat de location ? Excellis Patrimoine répond à vos interrogations dans cet article.

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Présentation rapide du dispositif Pinel

Dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Pinel permet aux contribuables qui le souhaitent de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Le principe est simple en pratique. La réduction d’impôt est permise lorsque l’investisseur prend l’engagement de respecter une durée précise de mise en location de son bien. Cette durée est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, avec des avantages fiscaux proportionnés.

A compter de 2023, les taux changent :

  •  mise en location pendant 6 ans : réduction d’impôt de 10,5 % au lieu des 12 %
  •  location pendant 9 ans : réduction d’impôt de 15 % au lieu des 18 % antérieurs
  • location pendant 12 ans : réduction d’impôt de 17,5 % au lieu des 21 %.


En 2024, ces taux sont à nouveau amenés à changer, avec des avantages fiscaux abaissés à 9 %, 12 % et 14 % hormis pour les bâtiments à haute performance énergétique où les taux resteront les mêmes.
A noter également que le dispositif Pinel vous permet de rallonger la durée de mise en location de votre bien si vous le souhaitez. Ainsi, si vous choisissez une durée d’engagement de 9 ans, vous pouvez parfaitement renouveler l’engagement pour 3 ans et ainsi parvenir au
plafond maximal du dispositif. Cependant, une fois les 12 années passées, les bénéfices fiscaux de la loi Pinel cessent de s’appliquer.

Revente avant le terme de l'engagement et perte des avantages fiscaux

De manière concrète, la loi Pinel impose une mise en location du bien pendant au moins 6 ans. Une fois que cette période est terminée le propriétaire bailleur peut très bien revendre son bien en toute liberté. La mise en location est une condition sine qua non pour l’investissement en Pinel.
Si cet engagement n’est pas respecté, les avantages fiscaux s’annulent. En outre, le propriétaire reste redevable des réductions d’impôts qu’il a précédemment perçues grâce au dispositif.

Hormis en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou s’il décède. A noter que l’invalidité doit empêcher le propriétaire de pouvoir exercer une activité rémunératrice et lui imposer d’avoir recours à un tiers pour effectuer les tâches quotidiennes.

Vous l’aurez compris, la revente du bien en loi Pinel avant une durée minimale de 6 ans est impossible, sous peine de perdre tous les bénéfices fiscaux acquis jusqu’à lors.

Divorce : comment sortir de la loi Pinel ?

Au moment de vous engager pendant plusieurs années avec la loi Pinel, vous et votre conjoint aviez pris la ferme décision de respecter le délai minimum légal imposé, soit 6 années consécutives. Mais une séparation vient modifier votre situation personnelle. Comment faire  pour sortir de la loi Pinel en cas de séparation ? Plusieurs situations sont à distinguer ici, tout dépend du sort du bien après la rupture.

Lorsque le bien immobilier revient à un conjoint, l’autre doit alors racheter ses parts. Si les deux conjoints décident de conserver le bien, ils partagent à parts égales la réduction fiscale.

Mais il peut aussi arriver que le propriétaire décide de mettre le bien en vente avant que le contrat de location prenne fin. Dans ce cas, il faut respecter un délai de préavis de 6 mois pour permettre au locataire de pouvoir trouver où se reloger. Lorsque l’échéance du bail n’a pas lieu au même moment que le terme d’engagement de la location, il faut alors laisser passer plusieurs mois avant d’y mettre fin. La conséquence concrète de la revente du bien avant le terme de l’engagement est la perte des avantages fiscaux. Dans ce cas, le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôts indue doit la rembourser à l’Administration fiscale.

Néanmoins, il peut arriver que le propriétaire n’ait pas à rembourser les avantages fiscaux perçus. C’est le cas lorsqu’il perd son emploi, un licenciement abusif ou bien en cas d’invalidité constatée médicalement. Il doit alors fournir tous les justificatifs indispensables pour soutenir sa demande. Il en va également de même en cas de décès du propriétaire du bien.

Quid de la revente du bien en cas de déficit foncier

Si le propriétaire souhaite revendre son bien au terme de la durée d’engagement Pinel, il doit vérifier au préalable qu’il n’y a pas de déficit foncier. Concrètement, un déficit foncier représente la partie des charges excédent les revenus fonciers.

En présence d’un tel déficit, la revente du bien est impossible pendant les 3 années à venir. Il s’agit d’une règle qui vise tous les investissements locatifs fonciers, notamment en loi Pinel.

On la retrouve à l’article 156 du Code général des Impôts. Dans ce cas, le propriétaire devra remettre le bien en location pendant 3 nouvelles années, jusqu’au 31 décembre N+3 après la déclaration du déficit foncier à l’Administration.

Résiliation du contrat de bail en cours d'engagement et non-paiement du loyer

En principe, le propriétaire bailleur ne peut pas mettre fin à la location en cours de bail. La loi distingue néanmoins certaines exceptions qui sont directement liées à la situation du locataire.

Lorsque ce dernier n’est pas couvert par une assurance habitation ou bien quand il manque à payer son loyer et/ou ses charges, il s’expose alors à une action de la part du propriétaire bailleur. En effet, le propriétaire peut utiliser le bénéfice de la clause résolutoire du bail pour résilier automatiquement le bail.

Avant de pouvoir utiliser cette clause, le propriétaire est toutefois tenu de réaliser certaines démarches préalables. Notamment d’envoyer une injonction de payer au locataire par voie d’huissier. Ensuite, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer ce qu’il doit au bailleur. Il peut également saisir le juge afin de demander un délai de paiement.

Spécialiste de la loi Pinel à Lyon, Excellis Patrimoine vous accompagne pour optimiser fiscalement votre investissement.

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Loi Climat-Résilience et impact sur les logements énergivores

Loi Climat-Résilience : ce qu'elle change pour les logements énergivores

Promulguée le 22 août 2021, la loi n° 2021-1104 dite Climat-Résilience est une nouvelle avancée du Gouvernement en faveur de la protection de l’environnement. Cette loi affiche son souhait de lutter activement contre les passoires énergétiques. Pour cela, elle interdit la hausse des loyers pour les passoires thermiques à compter de 2022 et la location des biens énergivores de manière progressive à partir de 2025. Excellis Patrimoine vous éclaire sur l’impact de la loi Climat-Résilience sur les logements énergivores

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Une loi qui va dans le sens d'une rénovation énergétique globale et performance

La loi Climat-Résilience récente a comme principal objectif de permettre une rénovation énergétique performante et globale. Le Parlement considère ainsi que cette rénovation énergétique est performante lorsque l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) est A ou B, une fois les travaux réalisés. Plusieurs travaux clés sont mis en avant pour parvenir à ce résultat : isolation de la toiture, des murs et des planchers, remplacement des menuiseries, production de chauffage, ventilation, réfection de l’eau chaude sanitaire. Les passoires classées G et F devront quant à elles atteindre la classe C pour être considérées comme plus performantes.


Vous l’aurez compris, une rénovation énergétique performante varie selon la classe énergétique de départ du bâtiment. Plusieurs associations ont néanmoins soulevé le manque de lisibilité de cette loi et l’injonction qui est faite aux seuls propriétaires bailleurs.


Rappelons ici qu’un logement est classé en fonction de son résultat au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le classement prend en compte le niveau de performance énergétique du logement et sa performance au regard des émissions de gaz à effet de serre. Le résultat s’exprime en kilowattheures d’énergie primaire par année et par mètre carré pour la consommation d’énergie et en kg de dioxyde de carbone au m² par année concernant les gaz à effet de serre.

La performance énergétique, nouveau critère de décence

Aujourd’hui, si vous souhaitez mettre votre logement en location (vide ou meublé), il faut que ce dernier soit décent. Or, cette notion n’implique aucune contrainte d’un point de vue écologique. Il n’existe aucune obligation de respecter un niveau de performance énergétique minimal ni aucun plafonnement du montant dépensé par le locataire pour la consommation énergétique dans le logement.

La loi Climat-Résilience souhaite changer la donne à compter de 2025, avec l’instauration d’un niveau de performance énergétique minimal. Cet élément devient alors un critère à part entière de décence pour le logement, autrement dit une obligation pour louer son bien vide ou meublé à titre de résidence principale pour un locataire. Au fur et à mesure des années, le niveau minimal de performance admis sera augmenté.

Les passoires thermiques interdites de location

La loi Climat-Résilience prévoit d’interdire la mise en location des logements considérés comme des passoires thermiques d’ici le 1er janvier 2025. Ces habitations sont classées dans l’étiquette G au DPE. En pratique, on compte plus de 600 000 logements concernés par cette étiquette.

Cette mesure est amenée à évoluer avec une interdiction de mise en location des passoires classées à l’étiquette F à compter du 1er janvier 2028. Ces dernières représentent plus d’1 million de logements en France. L’interdiction concernera ensuite les logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (ce qui représente plus de 2,5 millions de logements).


La loi considère ainsi comme indécent ce type de logement et l’interdit à la location, ce qui pose difficulté en pratique pour tous les propriétaires qui souhaiteraient pouvoir mettre leurs biens en location. Le locataire pourra demander à ce que le propriétaire réalise des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement, faute de quoi il ne pourra pas le mettre en location.


Si le juge estime que le logement ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal instauré, il peut prévoir des sanctions. Il s’agit notamment d’une réduction de loyer au bénéfice du locataire, le paiement de dommages et intérêts ou encore la contrainte faite au bailleur de réaliser les travaux nécessaires.


A noter également que cette loi prévoit l’impossibilité d’augmenter le loyer des biens classés F et G au moment du renouvellement du bail.

Obligation de tenue d'un carnet d'information du logement

A compter du 1er janvier 2023, la loi oblige tous les propriétaires à tenir un carnet d’information pour le logement, qu’il soit construit ou soumis à des travaux de rénovation énergétique.

Attendu au départ pour 2022, ce carnet est destiné à soutenir la démarche de travaux énergétiques en jouant le rôle d’information, notamment pour l’acquéreur au moment de la vente du logement. Cet outil réunira l’ensemble des informations importantes sur le logement et permettra de stocker tous les documents concernant la performance énergétique de ce dernier, l’installation d’équipements et la gestion de l’énergie.

Le carnet d’information apporte un soutien, un suivi et garantit une traçabilité pour l’entretien du logement ainsi que le suivi des informations de consommation d’énergie. Les arrêtés et décrets à venir devraient entériner ces éléments et traduire les obligations faites aux
propriétaires.

Réalisation d'un audit énergétique obligatoire

Le texte prévoit de rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique, avec des propositions de travaux, avant de vendre un logement individuel ou une monopropriété. Cela est prévu par la loi et devrait s’instaurer à partir du 1er janvier 2022 pour les biens classés F et G, le 1er janvier 2025 pour ceux classés E et le 1er janvier 2034 pour ceux classés D. Un arrêté devra définir le contenu de cet audit énergétique et la qualification attendue de la part de l’auditeur.

Il en va de même concernant le DPE. A compter du 1er janvier 2025, les copropriétés contenant entre 50 et 200 lots devront réaliser un DPE. Cela concernera les copropriétés contenant moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2026. Pour les immeubles de plus de 200 lots, et lorsque l’immeuble a plus de 15 ans, le syndic devra mettre en place un plan de travaux pluriannuel consacré aux travaux de rénovation énergétique et provisionner les dépenses.

Cette obligation vaut à compter du 1er janvier 2023 et à partir du 1er janvier 2025 pour tous les immeubles, y compris ceux contenant moins de 50 lots.

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Prolongement du Prêt à Taux zéro jusqu’à fin 2023

Prolongement du Prêt à Taux zéro jusqu'à fin 2023

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est finalement prolongé d’un an jusqu’à fin 2023. Les mêmes conditions de ressources seront maintenues.

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Il devait s’arrêter fin 2022. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) se voit prolongé d’un an comme l’a annoncé mercredi 6 octobre la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Le gouvernement renonce à la réforme du dispositif pour 2022, il faudra donc attendre 2023. D’ici là les conditions de ressources pour y accéder sont maintenues.  « Nous avions envisagé une réforme dans laquelle on changeait le mode de prise en compte des ressources – puisque cela dépend des ressources des familles – pour aller vers des ressources en temps réel » mais « c’est très complexe à mener donc on ne le fera pas au 1er janvier 2022. Donc il est maintenu tel quel jusqu’à la fin 2023 » a annoncé Emmanuelle Wargon sur BFM Business ce mercredi.

Le PTZ permet aux ménages d’accéder à la propriété en sollicitant des prêts en partie sans intérêts auprès des banques.

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PER et arrêté du 7 juin 2021 : nouveau seuil à 100 € pour une sortie en capital

PER et arrêté du 7 juin 2021 : fixation du seuil de rente à 100 € pour une sortie en capital

L’arrêté publié le 7 juin 2021 vient modifier le seuil de rachat par les entreprises pour les rentes inférieures à un certain montant minimal. Ce seuil a ainsi été rehaussé de 100 €, permettant une sortie en capital du plan épargne retraite (PER). En vigueur depuis le 1er juillet 2021, cette nouvelle mesure aligne le seuil de rachat des petites rentes. Eclairage dans cet article sur la fixation de ce nouveau seuil de rente pour la sortie en capital du PER

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Un alignement du seuil de rachat des petites rentes

Un contrat d’épargne retraite est un placement sur le long terme, qui s’envisage le plus tôt possible pour en retirer tous les bénéfices.
La sortie en capital pour le PER est soumise à l’article A 160-2 du Code des assurances. Cet article prévoyait auparavant qu’une entreprise d’assurance sur la vie pouvait procéder au rachat d’une rente et à la majoration de rente pour un contrat souscrit auprès d’elle quand la quittance d’arrérage mensuelle ne dépassait pas 40 €. De la même manière, l’article A 160-2-1 du même Code prévoyait que le rachat de cette rente et majoration de rente pour un plan d’épargne retraite était permis, avec l’accord de l’assuré, quand la quittance d’arrérage mensuelle ne dépassait pas 80 €.

Concrètement, cela signifiait qu’un ancien contrat de retraite supplémentaire (type PERP, loi Madelin ou contrat article 83) liquidé en rente viagère pouvait être récupéré en capital au moment de l’âge de retraite si le montant des arrérages n’excédait pas 40 € par mois. De la même manière, cela signifiait que les nouveaux PER permettaient de récupérer les sommes en
capital lorsque les quittances d’arrérages mensuels n’excédaient pas 80 €.

Depuis l’entrée en vigueur de l‘arrêté du 7 juin 2021, ce seuil de rachat a été aligné et harmonisé pour les deux situations visées plus haut. Le rachat des petites rentes en capital est désormais permis à hauteur de 100 € par mois pour l’ensemble des contrats d’épargne retraite. Cela s’applique depuis le 1er juillet 2021. Cette mesure n’est pas négligeable et représente « jusqu’à 30 000 à 40 000 euros d’épargne en fonction des situations » selon les paroles de Bruno Le Maire, ministre de l’Economie.

Une mesure visant à soutenir la reprise de la consommation

Avec les événements récents, l’économie française a été mise à rude épreuve. Les foyers ont moins consommé et ont davantage épargné. Cela a notamment eu un impact sur les plans d’épargne retraite et sur les anciens contrats de retraite souscrits par les salariés.

Par la mesure prise en juin 2021, le Gouvernement souhaite rappeler son souhait de relancer l’économie en France. L’autre objectif d’une telle décision est de favoriser les transmissions intergénérationnelles. Ainsi, une personne ayant souscrit un contrat de plan épargne retraite pourra profiter d’une sortie en capital de son placement une fois parvenue à l’âge de la retraite.

Autrement dit une sortie de capital en une seule fois, plutôt que de bénéficier de rentes viagères mensuelles inférieures à 100 € par mois.

L’arrêté du 7 juin 2021, une mesure s’inscrivant dans le prolongement de la loi PACTE de 2019

L’arrêté du 7 juin 2021 s’inscrit dans le prolongement de la loi PACTE en date du 22 mai 2019. Cette loi avait instauré le plan épargne retraite (PER) destiné à remplacer définitivement le PERP, Madelin pour les travailleurs indépendants, l’article 83 et le PERCO (pour la retraite collective). Si ces différents contrats ne sont plus proposés aux travailleurs épargnants depuis le 1er octobre 2020, les anciens contrats souscrits avant cette date perdurent toujours.

Rappelons également que la loi PACTE permet une sortie en capital anticipée du PER avant l’âge de la retraite dans certaines situations. Plus particulièrement dans les cas suivants :

  •   l’achat de sa résidence principale, avec un rachat partiel ou en totalité strictement affecté au financement de l’achat immobilier
  •  la liquidation judiciaire de son entreprise, prononcée en justice et à l’appréciation du président du Tribunal de commerce
  • l’expiration de ses droits aux allocations d’assurance chômage
  • une situation de surendettement, avec un accompagnement adapté
  • une invalidité reconnue par un médecin de la Sécurité sociale. Cette invalidité peut concerner soit l’adhérent, son enfant ou son conjoint (ou partenaire de PACS)
  • le décès de son époux ou partenaire de PACS.

    A noter que l’assuré doit toujours apporter la preuve de sa situation à l’aide de documents afin de pouvoir sortir du contrat d’épargne retraite de manière anticipée.

Sortie en capital du PER et fiscalité avantageuse

Dans certaines situations, la sortie en capital de son contrat d’épargne retraite s’accompagne d’une fiscalité avantageuse. L’administration fiscale applique un abattement de 10 % sur le montant total du capital puis soustrait un prélèvement libératoire forfaitaire à hauteur de 7,5 % (auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux).

Le PER est aujourd’hui un très bon outil de transmission et d’allègement de l’impôt en plaçant de l’argent de côté en prévision de sa retraite. Le principe de cette épargne retraite est simple en pratique : les versements effectués sur le PER sont déduits des revenus imposables, dans certaines limites. Vous vous constituez ainsi un complément de revenus, en capital ou sous la forme d’une rente, soit les deux selon vos préférences.

Dans les faits, les bénéficiaires de ce type de contrat n’atteignent que peu ce capital nécessaire au versement d’une rente supérieure à 100 € par mois. Néanmoins, il convient de déterminer au cas par cas la situation de chaque travailleur, salarié comme indépendant, en fonction de l’enveloppe fiscale visée.

En pratique, cette nouvelle réglementation ne modifie pas forcément la donne pour les PER, justement parce que ce type de contrat offre une liberté au client de pouvoir choisir entre une sortie en capital ou en rente (voire de panacher les deux). La nouveauté réside surtout pour les PERP puisque cette décision permet désormais au client de profiter d’un capital plus significatif et de ne plus se contenter de toucher des rentes mensuelles de faibles montants.

Dans tous les cas, cela implique nécessairement la mise en place d’une stratégie sur-mesure, que ce soit pour un ancien contrat comme pour un nouveau PER.
L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant apparaît indispensable pour analyser les contrats d’épargne retraite existants et construire pas à pas une stratégie retraite personnalisée.

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BPI France : nouveau fonds de capital investissement pour particuliers

Bpifrance : lancement d’un nouveau fonds de capital- investissement pour les particuliers

Lancé le 30 septembre 2020, le fonds Bpifrance Entreprises permet aux particuliers de tous horizons d’investir leur argent dans 1 500 entreprises françaises non cotées en Bourse. Ces entreprises font partie du portefeuille de fonds de capital investissement partenaires. Les particuliers peuvent y souscrire depuis le 1er octobre 2020. Nous vous éclairons dans cet article.

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Qu'est-ce que le capital investissement ?

Parler du capital investissement via l’offre d’épargne de Bpifrance nécessite de cerner au préalable les contours de ce que l’on appelle capital investissement. Ce terme regroupe toutes les opérations destinées à prendre des participations pour le capital de certaines sociétés non cotées.

L’opération intervient à différents stades dans la vie de l’entreprise, de sa phase de création jusqu’à sa cession, en passant par ses mutations et évolutions en cours de vie. Le marché financier propose plusieurs types de fonds de capital- investissement, dont certains sont spécialisés dans des secteurs bien précis.

Fonds de capital investissement Bpifrance : Qui peut investir ?

Le fonds Bpifrance Entreprises est une solution d’investissement orientée vers l’économie réelle. Soutenu par le ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance, ce fonds est un processus inscrit sur la durée, qui était attendu depuis longtemps. Les entreprises partenaires sont environ 1 500 au total et généralement non cotées. Il s’agit d’entreprises françaises, PME ou startups, issues du portefeuille de fonds de capital investissement (Private Equity).


Seuls les investisseurs particuliers peuvent investir. Ces derniers doivent être des personnes physiques, résidant fiscalement en France. L’investissement de départ est de 5 000 € minimum, ce qui permet à de nombreux foyers de tenter l’aventure. La souscription maximale est de 95 000 €, ce qui équivaut à 0,1 % de la taille totale du fonds d’investissement (soit une taille totale de 95 millions d’euros).

L’intérêt du fonds Bpifrance est d’ouvrir aux particuliers une opportunité d’épargne généralement réservée aux investisseurs professionnels. L’épargne s’oriente plutôt vers un investissement sur le long terme et le financement d’entreprises françaises, dans un contexte de crise où les structures ont grand besoin de fonds propres.

Quel est le régime fiscal applicable à l'investissement Bpifrance Entreprises ?

Bpifrance est partenaire privilégié de la société de gestion 123 IM. C’est cette dernière qui a la mission de distribuer la collecte des souscriptions et d’en assurer le bon fonctionnement. La société 123 IM existe depuis de nombreuses années et s’est spécialisée dans la
commercialisation de fonds de capital investissement à destination des particuliers.

Du côté du coût global et de la fiscalité applicable, cet investissement est strictement encadré :

  • les frais d’entrée et de sortie s’élèvent à 0,34 %
  •  les frais de gestion sont de 2 %
  •  le taux de frais annuel moyen est de 3,92 % au maximum.


D’un point de vue fiscal, le particulier qui épargne est exonéré de l’impôt sur les plus-values, hormis pour les prélèvements sociaux. Cela s’explique puisqu’il ne perçoit pas de dividende en cours de vie du placement.


Le fonds de capital investissement peut également être éligible à d’autres solutions d’épargne et d’investissement, à l’instar de l’assurance vie en unité de compte, du plan épargne retraite et du plan d’pargne en actions. Chaque contrat d’épargne a bien évidemment ses propres effets fiscaux dont il convient de prendre connaissance en s’entourant des conseils d’un expert en gestion de patrimoine.

Investir dans le fonds de capital investissement Bpifrance comporte-t-il des risques ?

Investir dans les entreprises partenaires de Bpifrance n’offre pas des garanties de gains. Le fonds est présenté comme un FCPR, autrement dit un fonds commun de placement à risques. La performance visée est d’environ 6 % à l’année, en se basant sur les performances des années passées. Cependant, cela ne présume pas des performances à venir, ce qui explique pourquoi l’opération présente un risque pour les particuliers qui souhaitent investir.

La Bpi a d’ailleurs tenu à alerter les particuliers potentiellement intéressés par cette souscription financière sur le risque de perte en capital pendant la durée de vie du fonds, autrement dit jusqu’à 7 ans. Il est d’ailleurs impossible de céder le placement hormis dans le cas d’un rachat exceptionnel (pour cause d’invalidité, licenciement, décès). Il ne s’agit pas ici d’épargne mais bien d’investissement. Cette nuance est importante.

Un épargnant avisé pourra y trouver son compte, s’il s’inscrit dans une démarche de plusieurs années et avec une appétence pour la prise de risque. Ceux qui sont prêts à prendre le risque sont en effet intéressés par cette solution, face à la forte volatilité des marchés boursiers et aux rendements peu intéressants de certains produits d’épargne.
Pour ceux qui font davantage preuve de frilosité et qui souhaitent se tourner vers des produits d’épargne tels que le livret A, la solution n’apparaît pas adaptée.

Capital investissement Bpifrance : une diversification importante

L’un des atouts du nouveau fonds proposé par Bpifrance réside dans la grande diversification offerte. Puisque le portefeuille se compose de 1 500 entreprises cela laisse la liberté de choisir les entreprises qui nous conviennent. L’investisseur particulier peut donc diversifier son placement parmi le vaste choix qui lui est proposé.

Sur la durée totale de vie du fonds, le rendement moyen de 6 % reste un objectif tout à fait atteignable, si l’on s’inscrit sur un délai total de 7 ans. Cela implique toutefois de bloquer son argent sur 7 ans, ce qui n’apporte pas la liquidité d’une assurance-vie ou d’un livret A.
Ici, l’enjeu réside bien ailleurs puisque ce produit permet de participer à son échelle à l’économie française et au développement des territoires tout en recherchant une performance clairement supérieure à l’assurance-vie (en fonds en euros) ou au livret A. N’oubliez
cependant pas que ce rendement n’est pas acquis et ce, bien que les pouvoirs publics soutiennent activement le projet.
De la même manière, il est important d’avoir à l’esprit qu’un tiers des 1 500 entreprises proposées (autrement dit 500 sociétés) sont des startups et entreprises en phase d’amorçage, qui relèvent classiquement du capital-risque (ce qui implique un risque non négligeable de
risque pour l’investisseur).

Il n’est donc pas exclu que vous puissiez perdre votre capital investi, ce qui nécessite de s’informer au préalable en consultant un professionnel de la gestion de patrimoine, de préférence indépendant pour plus de transparence.

Aujourd’hui, avec les taux d’intérêts avantageux proposés par les banques, il est souvent préférable de construire un dossier très solide avec de nombreux documents à l’appui de votre requête.

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Dispositif fiscaux pour abaisser sa fiscalité dès 2021

Businessman pointing his finger to a growth graph

Défiscalisation : dispositifs pour baisser sa fiscalité dès 2021

Vous souhaitez baisser votre fiscalité ? Cela est tout à fait possible et à votre portée dès 2021, pour peu que vous choisissiez les bons leviers. Il existe en effet des astuces et solutions pour tous les profils. Cela va de la réduction d’impôt simple à certains mécanismes élaborés, sans oublier les possibilités de déductions fiscales. Nous vous éclairons dans cet article sur les différents dispositifs permettant de baisser votre fiscalité dès 2021

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Les réductions d'impôt sur le revenu sur une année

Certains avantages en matière de défiscalisation permettent de réduire son impôt sur une année seulement. On appelle souvent ces réductions d’impôt des « réductions one shot ». Si vous souhaitez diminuer votre impôt chaque année vous devez renouveler la dépense et la demande de défiscalisation. En pratique, cette pratique peut s’avérer contraignante bien que cela vous permette d’alléger la pression fiscale chaque année en tenant compte de l’évolution de vos revenus et de votre foyer fiscal.

On peut en citer plusieurs :

  • l’investissement Outre-mer (loi Girardin)
  • l’investissement dans une Petite et Moyenne Entreprise (PME) : en direct, via une holding, via des Fonds communs de placement dans l’innovation ou encore en FIP Corse ou Outre-mer
  • l’investissement dans une Société d’investissement dans le cinéma (SOFICA)
  • les dons réalisés à des associations reconnues d’utilité publique.

A noter que le dispositif d’investissement dans le capital d’une PME profite d’une réduction d’impôt majorée pour tout versement réalisé entre le 9 mai et le 31 décembre 2021.

Loi Pinel, ou réduction d'impôt sur plusieurs années

Investir en loi Pinel permet de défiscaliser sur plusieurs années, en profitant d’un avantage fiscal déterminé à l’avance. C’était déjà le cas des dispositifs Scellier et Duflot, prédécesseurs de la loi Pinel. C’est également le cas du dispositif Denormandie, qui est une déclinaison de la loi Pinel dans l’ancien.

La réduction fiscale offerte par la loi Pinel est fonction de la durée de l’engagement de mise en location du bien neuf. En sachant que l’investissement est limité à une dépense de 300 000 € :

  • 12 % de réduction d’impôt (36 000 € maximum) pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % de réduction fiscale (54 000 € maximum) sur 9 ans
  • 21 % de réduction d’impôt (63 000 € maximum) sur 12 ans. Soit 6 000 € chaque année pendant 9 ans, puis 3 000 € chaque année sur les trois dernières années.

Bon à savoir : la base de réduction fiscale du dispositif Pinel reste la même pour les investissements réalisés en 2021 et en 2022. Le taux sera néanmoins amené à évoluer à partir de l’année 2023

Crédit d'impôt pour abaisser votre fiscalité

Dès 2021 vous pouvez baisser votre fiscalité grâce aux crédits d’impôt. Ce type de mécanisme réduit directement le montant de votre impôt sur le revenu. Concrètement, à la différence d’une réduction d’impôt qui se déduit de votre impôt, le crédit d’impôt vous permet de bénéficier d’un remboursement si l’avantage fiscal excède le montant de votre impôt. Dans ce cas, vous recevez en effet un chèque de la part de l’administration fiscale (ou un virement) qui est égal au montant de l’excédent.

Parmi les crédits d’impôt les plus répandus on en relève deux :

  • MaPrimeRénov’, dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans votre logement
  • le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, d’une aide-ménagère et/ou d’une garde d’enfants. Les services à la personne permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt. Depuis le 1er janvier 2017, les personnes retraitées et non imposables profitent également de ce crédit d’impôt pour leurs dépenses d’emploi d’aide à domicile.

Défiscalisation dans l'immobilier locatif : les dispositifs de niche

Certains dispositifs sont destinés à une proportion plus faible de contribuables, puisqu’ils sont liés à des biens rares. C’est le cas des dispositifs Malraux et Monuments historiques, non soumis au plafonnement de niches fiscales. De son côté, le dispositif Girardin logement social est plafonné à 18 000 € de niche fiscale.

Le dispositif Malraux permet à certains contribuables de bénéficier d’une aide pour restaurer leur bien immobilier dans des zones urbaines historiques (en pratique des sites patrimoniaux jugés remarquables). Les travaux sont réalisés sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France, avec un avantage fiscal qui permet de réduire son impôt de 22 % à 30 % sur les dépenses engagées. Le montant des travaux retenus est limité à 100 000 €, ce qui permet donc de réduire l’impôt de 22 000 € ou de 30 000 € sur un an. Néanmoins, le contribuable propriétaire du bien immobilier s’engage à mettre le logement en location pendant 9 ans une fois les travaux terminés.

De son côté, la loi Monuments historiques offre encore plus d’avantages fiscaux mais s’adresse à peu de contribuables en pratique. En effet, ces derniers doivent pouvoir investir dans un immeuble classé monument historique, donc s’engager dans une opération ambitieuse. Sans limitation, les travaux de restauration ou de réhabilitation peuvent se déduire intégralement (à 100 %) du revenu imposable.

Les déductions fiscales pour baisser son revenu imposable

Plusieurs dispositifs peuvent être utilisés pour alléger son revenu fiscal imposable. Il s’agit de déductions fiscales permettant de déduire un certain montant de son revenu imposable.

Depuis le 1er octobre 2020, le PER (Plan d’épargne retraite) a succédé aux autres produits d’épargne retraite comme le PERP (Plan d’épargne retraite populaire). S’il est désormais impossible de souscrire un PERP, vous pouvez toujours l’alimenter avec de nouveaux versements déductibles fiscalement. Il en va de même du contrat Madelin, à destination des travailleurs non-salariés.

Comment cela fonctionne-t-il concrètement ? Si vous versez 1 000 € sur votre PER cette année, votre revenu imposable sera abaissé de 1 000 €. Si vous vous situez dans la tranche d’imposition de 30 %, votre impôt diminuera de 300 €, et ainsi de suite en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez. Ainsi, plus vous êtes imposé et plus l’avantage fiscal est élevé.

A noter que les versements déductibles sont plafonnés à 10 % des revenus d’activité, avec un plafond fixé à 32 419 € en 2021. Si le plafond n’est pas atteint, vous pouvez toujours utiliser le montant restant en le reportant d’une année sur l’autre pendant 3 ans au maximum.

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Immobilier en colocation : zoom sur cet investissement

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Investir dans l'immobilier en colocation

Le secteur de l’immobilier locatif a encore de beaux jours devant lui bien qu’il soit marqué par un bouleversement depuis quelques années. Si l’on s’intéresse au marché de la location on s’aperçoit rapidement qu’il est en train de changer en profondeur, notamment dans le sens d’une recrudescence de la colocation. Zoom sur l’investissement dans l’immobilier en colocation avec Excellis Patrimoine

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Pourquoi investir dans la colocation ?

On appelle colocation la location d’un logement par plusieurs locataires qui utilisent l’habitation comme résidence principale. Les locataires sont ainsi appelés colocataires.

Aujourd’hui, la demande en colocation est importante en France. Selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) elle représente 10 % du parc immobilier locatif.

Investir dans l’immobilier de colocation comporte des avantages non négligeables. Cela vous permet ainsi d’être propriétaire d’un logement plus grand, moins cher qu’un studio au m². En mettant votre logement en colocation (donc chaque chambre pour un locataire différent) vous obtenez bien souvent une meilleure rentabilité brute. En plus, le dispositif de la location meublée vous fait bénéficier d’avantages fiscaux intéressants puisque cela vous permet d’alléger votre charge fiscale.

En bref, voici les trois principaux atouts de l’investissement en colocation.

Pourquoi investir dans la colocation ?

En comparaison avec une location traditionnelle dans un bien non meublé, la rentabilité tirée d’un bien immobilier en colocation est de 10 % supérieure, voire même 15 % dans de grandes villes comme Paris et Lyon. Cela s’explique par la tension locative qui règne dans ces villes, où le nombre d’étudiants est très élevé. Or, ce type de profil arrive en tête de liste pour la colocation. Les étudiants paient ainsi pour une chambre privée, et profitent tous du reste du logement. On relève également une nette différence entre la colocation nue et meublée.

Une liberté dans le choix du bail

Si vous souhaitez investir dans une colocation, vous êtes libre de choisir entre plusieurs types de bail. Dans un premier temps il faut déterminer si le logement sera meublé ou non meublé. De ce choix découlent plusieurs conséquences, notamment d’un point de vue des avantages fiscaux. Ensuite, le propriétaire a le choix entre la signature d’un bail unique avec l’ensemble des colocataires ou bien la signature d’un contrat de location avec chaque locataire pris individuellement.

Si vous choisissez la colocation meublée, vous pouvez bénéficier des avantages du statut LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel.

A noter que le contrat locatif pour une colocation meublée doit respecter les règles afférentes aux biens meublés en résidence principale. Il s’agit plus précisément des articles 25-1 et suivants de la loi datant du 6 juillet 1989. La loi dresse la liste des mobiliers indispensables pour garnir le logement meublé. Le propriétaire doit également réaliser un état détaillé de l’ensemble du mobilier présent dans le logement.

Certains types de mobiliers doivent ainsi se retrouver dans le logement, comme :

  • la literie complète, avec couette et couverture comprises
  • des éléments permettant d’occulter les fenêtres dans chaque chambre (volets, rideaux …)
  • des équipements pour cuisiner : four, micro-onde, plaques de cuisson, congélateur, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, vaisselle en quantité suffisante
  • des chaises et table
  • des étagères pour que chaque locataire puisse y ranger ses effets personnels
  • des luminaires pour éclairer suffisamment toutes les pièces du logement
  • des produits et du matériel pour l’entretien ménager.

Un prix moins élevé au mètre carré

Contrairement aux studios dont le prix au m² est bien souvent très élevé, les biens immobiliers de style T3 ou plus proposent un prix au m² plus avantageux. Or, les investisseurs intéressés par une colocation choisissent généralement des biens immobiliers offrant une grande superficie.

Bien cerner les profils visés par la demande de colocation

Chaque année, la part de personnes intéressées par une colocation grandit. Cela est d’autant plus vrai dans les grandes villes très recherchées. Les étudiants et les apprentis ne sont plus les seuls profils intéressés par ce type de location qui touche aussi de plus en plus les jeunes salariés. Au contraire, les retraités sont peu nombreux à opter pour ce type de location, bien qu’ils soient également présents. Les exigences de chaque profil sont sensiblement différentes et doivent impérativement être prises en considération avant d’investir dans l’immobilier de colocation.

  • Les étudiants et les apprentis qui recherchent une colocation privilégient la proximité de leur logement avec les écoles, les universités et les transports en commun
  • Les jeunes salariés sont des personnes actives qui souhaitent surtout habiter à proximité de leur lieu de travail. Le fait de proposer des places de stationnement est un atout supplémentaire, surtout dans certaines villes où il est difficile de se garer
  • Les personnes retraitées privilégient surtout la qualité de vie dans le quartier et les commerces de proximité. La présence d’un ascenseur est un plus non négligeable.

Trouver le bon acteur pour un investissement en colocation réussi

Le marché de l’investissement en colocation se compose de plusieurs acteurs, aidant notamment à définir son budget en tant qu’investisseur et de se lancer. Parce que ce type de projet d’envergure ne doit pas être réalisé sur un coup de tête il est indispensable de prendre en compte tous les éléments de la mise en colocation.

Acteur majeur dans le secteur du coliving, Colonies se positionne comme le premier acteur européen. En faisant appel à ses services vous définissez ensemble vos besoins et faites le point sur vos objectifs personnels. Un professionnel de la structure vous aide à définir votre projet d’investissement et à trouver le bien immobilier idéal. Vous profitez d’un accompagnement sur-mesure dans le processus d’achat du bien. Colonies se charge également de l’étape de rénovation du bien si nécessaire, avec des chargés de projet qui s’occupent de la gestion des travaux et de l’équipement en mobiliers avant la mise en location. Enfin, l’entreprise s’occupe de louer votre bien et en assure la bonne gestion locative.

Autre acteur clé dans le domaine de l’investissement en colocation : Colocatère. Considérée comme la première société française spécialisée dans ce type d’investissement, Colocatère vous accompagne de A à Z et assure la gestion de toutes les étapes de votre projet. Depuis l’analyse de votre situation personnelle jusqu’à la gestion de votre bien immobilier. Sans oublier la réalisation des travaux et l’ameublement de votre bien.

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Défiscalisation 2021 : comment abaisser sa fiscalité dès cette année ?

French pre-filled income tax return with the page about income from salaries, treatments, pensions and annuities, along with a pen and a calculator

Dispositifs fiscaux pour abaisser sa fiscalité dès 2021

A l’heure de faire sa déclaration de revenus nombreux sont ceux à s’interroger sur les moyens de réduire leur facture fiscale. Il faut dire que cela fait maintenant 3 ans que le prélèvement à la source s’applique, ce qui peut sembler réduire les possibilités en matière de défiscalisation. Aujourd’hui, deux solutions s’offrent à vous pour réduire vos impôts : réaliser des investissements ouvrant droit à des réductions fiscales s’imputant sur le montant de l’impôt dû, ou opter pour des investissements permettant de faire baisser votre taux d’imposition. Zoom sur les dispositifs fiscaux permettant d’abaisser votre fiscalité dès 2021

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Déductions possibles de votre revenu imposable

Vous souhaitez réduire votre note fiscale ? Il existe plusieurs possibilités en la matière : crédit d’impôt, réduction, déduction fiscale … L’avantage fiscal ne doit cependant pas être la seule motivation d’une stratégie patrimoniale, plusieurs critères devant être pris en compte. Choisir une stratégie patrimoniale de qualité nécessite de réfléchir longuement aux meilleures options qui s’offrent à vous.

Vous pouvez réaliser certaines déductions de votre revenu imposable en fonction des différents événements de votre vie et de vos choix d’investissements. 

  • Si vous versez une pension alimentaire à un enfant mineur non pris en compte dans le calcul de votre quotient familial. Dans ce cas, vous pouvez déduire cette somme de votre revenu fiscal imposable. Si vous versez une pension à un enfant majeur non rattaché à votre foyer, la déduction est de 5 947 € (montant forfaitaire) en 2021. L’enfant majeur qui perçoit cette pension doit la déclarer fiscalement comme une ressource.
  • Si vous accueillez un ascendant ou votre enfant majeur sous votre toit, qui est imposé séparément de vous. Dans ce cas, vous pouvez déduire les frais de nourriture et d’hébergement (montant forfaitaire).

En matière d’investissements, plusieurs choix s’offrent à vous :

  • Le Plan d’Epargne Retraite : les versements réalisés sur le contrat du PER, PERP ou article 83 viennent en déduction et permettent de faire baisser la base imposable taxable.
  • Investir dans l’immobilier locatif, soit en direct soit via une SCPI fiscale de rénovation. Dans ce cas, les travaux réalisés pour rénover le bien, voire pour l’entretenir, constituent des charges réduisant le revenu global ou les revenus fonciers de l’année (voire des années suivantes en raison de leur reportabilité grâce au déficit foncier).

Abaisser sa fiscalité grâce au déficit foncier

Investir dans l’immobilier possède des avantages et aussi quelques inconvénients. Notamment l’imposition des revenus générés (autrement dit des revenus fonciers). Quand les travaux réalisés dans le logement sont nettement supérieurs aux revenus fonciers, on parle alors de déficit. Ce type de déficit peut s’imputer sur le revenu fiscal imposable, dans la limite de 10 700 € chaque année. Ainsi, tout déficit foncier égal ou inférieur à 10 700 € sera utilisé l’année en cours.

L’excédent du déficit foncier est reportable et déduit pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus et pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers.

Réduire son impôt en faisant des dons

Faire des dons permet de réduire son impôt à hauteur de 75 % du montant versé dans le cadre de dons faits aux associations venant en aide aux personnes en difficulté. La réduction fiscale est de 66 % du montant versé pour toutes les autres associations. Bien qu’il existe un plafond annuel vous avez la possibilité de reporter la réduction sur les 5 années suivantes lorsque vos versements dépassent les plafonds.

Souscrire au capital d'une PME

Le fait de souscrire au capital d’une petite ou moyenne entreprise (PME) vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % de la somme totale investie. En outre, le fait d’investir dans ce type d’entreprise vous permet de donner un sens à votre investissement. La condition au bénéfice fiscal est cependant de devoir conserver les titres au moins pendant 5 ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal vous ne pouvez pas dépasser 50 000 €. La fraction excédentaire se reporte sur les 4 années suivantes.

Il est également à noter que vous pouvez souscrire au capital d’une PME via un Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI). Une personne seule profite d’une réduction de 25 % de son investissement, dans une limite de 12 000 €.

Réaliser des travaux d'amélioration de l'habitat

Le Gouvernement favorise fiscalement les ménages qui réalisent des travaux d’amélioration de leur habitat en matière de performance énergétique. L’Etat souhaite ainsi encourager ce type de travaux. MaPrimeRénov’, aide versée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), concerne les travaux entraînant un gain écologique certain (ventilation, isolation, chauffage…) réalisés par des artisans reconnus RGE.

Réduction ou déduction fiscale : comment choisi ?

La réduction fiscale n’est pas synonyme de la déduction fiscale. En effet, la déduction fiscale permet de diminuer le montant des revenus déclarés. Elle s’actionne avant de calculer l’impôt, au moment de faire sa déclaration. C’est par exemple le cas du contribuable qui souhaite appliquer un abattement au titre de frais réels. Il s’agit alors d’une déduction d’impôt. La déduction fiscale est surtout intéressante pour les ménages lourdement imposés. Conservez tous les justificatifs de cette déduction puisque l’administration pourra vous les réclamer en cas de contrôle.

De son côté, la réduction d’impôt intervient une fois l’impôt calculé. La réduction est donc retirée du montant total de l’impôt à payer. Une réduction fiscale diminue directement le montant de l’impôt sur le revenu et ne concerne que les foyers imposables fiscalement. Que se passe-t-il lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt lui-même ? Dans ce cas, il n’existe pas de compensation.

Le contribuable profite de l’économie fiscale liée à la déduction fiscale selon sa tranche marginale d’imposition. Plus elle est élevée et plus l’économie réalisée est importante.

Les investissements doivent dans tous les cas s’orienter autour d’une stratégie patrimoniale mise au point avec un professionnel de la gestion de patrimoine. Chaque type d’investissement possède une durée de placement plus ou moins longue. Il est donc fortement conseillé de réaliser un bilan patrimonial de départ afin d’axer ses choix selon ses objectifs de placement, ses actifs déjà existants, son profil d’investisseur et sa situation fiscale de manière plus globale.

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Règles d’imputation du déficit foncier et réintégration

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Règles d'imputation du déficit foncier et réintégration

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez le mettre en location, la question du déficit foncier se pose bien souvent. Pour imputer un déficit foncier (autrement dit lorsque les charges excèdent les loyers perçus) il ne faut pas oublier la fameuse règle des 3 ans. Ainsi, l’imputation d’un déficit foncier n’est acquis qu’après 3 ans de location. Autrement dit jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’année de constatation du déficit. Faisons le point sur les règles d’imputation des déficits fonciers et le cas de la réintégration

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Règle d'imputation du déficit foncier : petit rappel

Lorsque le total des charges est plus élevé que le total de vos loyers déclarés, vous pouvez imputer un déficit foncier. C’est notamment le cas lorsque vous achetez votre bien immobilier à crédit. Ou bien lorsque vous faites réaliser des travaux conséquents de rénovation dans le logement. Dans ce cas, il vous faut constater le déficit en le rapportant sur le formulaire 2044 au moment de déclarer vos impôts. Ce formulaire concerne spécifiquement le déficit foncier. Il permet de déduire ce déficit de votre revenu global, autrement dit de tous vos revenus (financiers, professionnels …). Le plafond est de 10 700 € par an et permet de compenser l’ensemble de vos charges et revenus fonciers. Il vaut pour tout votre patrimoine immobilier placé en location sur l’année entière.

Si le déficit excède 10 700 €, la part supplémentaire s’impute alors sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Il en va de même du déficit causé par les intérêts d’emprunts, qui sont déductibles. En priorité, les intérêts d’emprunt permettent de diminuer vos recettes brutes. Si ces intérêts sont plus élevés que vos recettes, le déficit occasionné par ce surplus s’impute uniquement sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Au contraire, si le solde est positif après imputation des intérêts d’emprunt, l’Administration fiscale considère alors que le déficit provient d’autres charges (en dehors des intérêts). Dans ce cas, le déficit peut s’imputer sur le revenu global dans les 10 années suivantes.

Déficit inférieur à 10 700 € et revenu insuffisant pour l'absorber : déductibilité pendant 6 ans

Que se passe-t-il si votre déficit foncier est inférieur à 10 700 € mais que votre revenu général est trop faible pour l’absorber ? Dans ce cas, vous êtes bien en présence d’un excédent qu’il va falloir déduire d’une manière ou d’une autre. La loi prévoit que cet excédent peut se déduire de vos revenus globaux pendant 6 années. Le déficit foncier ne pourra néanmoins s’imputer que sur les revenus qui sont soumis au barème progressif de l’IR (exclusion donc faite des revenus assujettis au taux forfaitaire).

Néanmoins, une règle bien précise encadre la possibilité qui vous est offerte de déduire votre déficit foncier. Il s’agit de l’engagement de location pendant 3 années pleines suivant l’imputation du déficit. Si vous revendez le bien immobilier avant la fin de l’échéance, cela entraîne alors la réintégration de tous vos déficits imputés et l’application de pénalités ainsi que d’intérêts de retard. Autrement dit, la contestation fiscale d’un déficit au titre de l’année 2020 vous engage à louer le bien visé et à l’origine du déficit jusqu’au 31 décembre 2023.

Bon à savoir : si le bien immobilier est placé en indivision, la limite des 10 700 € concerne chaque indivisaire qui peut imputer personnellement ce montant sur son revenu global.

Réintégration du déficit foncier : situations concernées

L’Administration Fiscale prévoit l’obligation de conserver le bien et de le louer pendant 3 ans. Vous devez donc louer votre bien pendant 3 ans pour éviter de subir du fisc une remise en question de votre déficit pour l’année où vous avez imputez ce déficit sur le revenu global.

Quelles sont les situations dans lesquelles vous pourriez concrètement être amené à devoir réintégrer votre déficit foncier ? On relève trois cas les plus communs, qui pousseront l’Administration Fiscale à se pencher sur votre dossier.

  • premièrement, si vous vendez votre bien immobilier avant le terme de la location. Dans ce cas, le bénéfice du dispositif de déficit foncier est entièrement remis en cause et vous devez alors réintégrer tous les amortissements déduits
  • deuxièmement, si vous reprenez le bien immobilier pour votre usage personnel. Dans ce cas, vous devez évidemment mettre un terme à la location au préalable
  • enfin, si vous mettez votre logement en location meublée. Notons en effet que le déficit foncier fonctionne si vous placez votre bien immobilier en location nue.

L’article 156 du Code général des impôts rappelle cette règle en affirmant que « Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués ».

A noter que certaines exceptions offrent au contribuable la possibilité de pouvoir vendre son bien immobilier avant la fin des 3 ans. Cela sans que cela n’entraîne un redressement fiscal : le licenciement, l’invalidité ou le décès du partenaire (mariage ou PACS).

Déficit foncier et obligation de louer le bien pendant 3 ans

Notons que l’obligation de conserver ce bien pendant 3 ans s’applique seulement quand le déficit s’impute sur votre revenu global. Autrement dit sur tous vos revenus confondus. Qu’en est-il lorsque vous utilisez un déficit provisionné ? Dans ce cas, vous n’avez pas à conserver le bien pendant 3 ans. En effet, le déficit s’impute sur votre revenu foncier, autrement dit sur vos seuls revenus tirés de la location. La différence est ténue et primordiale puisque la condition des 3 ans pose surtout difficulté certaines personnes. Il s’agit de celles qui revendent leur bien à court terme et qui n’ont que peu de biens loués. En effet, si vous avez plusieurs biens mis en location, il est plus rare d’imputer le déficit sur le revenu global. En effet, le déficit s’impute en priorité sur les autres loyers perçus par la mise en location des autres biens. Donc sur vos revenus fonciers.

Voici un exemple concret : M. X loue 2 biens immobiliers. Le premier bien produit 8 000 € de loyers et 3 000 € de charges déductibles. Soit un revenu foncier de 5 000 €. Le second bien a fait l’objet de très nombreux travaux de rénovation. Les loyers s’élèvent à 10 000 € mais les charges déductibles sont de 15 000 €. Le déficit sur le second bien est donc de 5 000 €. Dans cette situation, le déficit foncier du second bien s’impute sur le revenu foncier du premier. Cela donne un revenu foncier imposable de 0 €, ce qui explique que M. X n’ait pas besoin d’imputer le déficit sur son revenu global puisqu’il l’a déjà imputé sur son revenu foncier. Dans ce cas, l’obligation de conserver le bien pendant 3 ans ne s’applique pas.

Vous souhaitez être accompagné dans le cadre de vos projets ? Cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine, Excellis vous guide pas à pas pour réaliser tous vos projets.

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Dispositifs Duflot et Pinel : pouvez-vous revendre avant terme ?

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Dispositifs Duflot et Pinel : pouvez-vous revendre avant terme ?

Les dispositifs Duflot (ancien Scellier) et Pinel permettent de faire l’acquisition de son bien en profitant d’une réduction d’impôt intéressante. Néanmoins, l’avantage fiscal obtenu varie en fonction de votre engagement à la location. Ainsi, plus longtemps vous placez votre bien immobilier en location et plus l’avantage est intéressant. Pour le dispositif Duflot, la durée est de 9 ans minimum. Pour la loi Pinel la durée d’engagement minimale est de 6 ans. Pouvez-vous revendre votre bien immobilier avant le terme et quelles en sont les conséquences ? Eclairage dans cet article

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Loi Pinel et engagement minimal de 6 ans

Choisir d’investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt plus ou moins élevée. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, la réduction sera de 12 %. Elle est de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Vous pouvez tout à fait choisir de vous engager pour la durée minimale de 6 ans puis décider de vous engager à nouveau sur plusieurs périodes successives.

Ainsi, le principe est clair. Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier sous le dispositif de la loi Pinel, vous devez attendre la fin des 6 ans d’engagement de location. Si vous revendez avant le terme vous êtes alors contraint de rembourser les réductions d’impôt indues que l’Etat vous a versées. En plus du remboursement de cet avantage fiscal indu sachez que vous devrez payer des intérêts de pénalité, de 0,4 % environ, souvent majorées par ailleurs. Ajoutez également à cela l’imposition de la plus-value immobilière (qui est de 19 % puis de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux). L’intérêt de revendre votre logement acquis en loi Duflot ou Pinel avant la fin du délai est alors bien mince.

Revente avant le terme en loi Pinel et exceptions

Dans certains cas vous pouvez revendre votre logement avant la fin de la durée d’engagement de louer. Vous devrez cependant toujours attendre l’accord exprès de l’administration fiscale pour réaliser la revente.

On distingue trois exceptions :

  • le propriétaire a perdu son emploi

    . Il s’agit du cas du cas du licenciement. Dans une telle situation, l’investisseur peut s’affranchir du respect de la durée minimale de location et ne subira aucun redressement. Attention néanmoins, il faut que l’employeur soit à l’initiative de la fin du contrat de travail. L’administration fiscale applique également d’autres conditions ici. Une personne âgée de 60 ans ou plus qui se fait licencier de son entreprise mais qui part à la retraite à taux plein ne rentre pas dans cette exception. Il en va de même lorsque l’employeur propose au salarié des offres d’emploi ou de formation.

  • le propriétaire est invalide et reconnu comme tel

    . L’invalidité doit être suffisante pour empêcher le propriétaire investisseur de pouvoir exercer une profession quelconque et ainsi de pouvoir gagner sa vie. De la même manière l’investisseur doit avoir besoin de l’intervention d’un tiers pour la réalisation des actes de sa vie courante. L’invalidité doit obligatoirement être reconnue par un médecin

  • le propriétaire est décédé

    . Dans ce cas, les héritiers sont en droit de revendre le bien ou de changer son mode de location sans que cela n’entraîne la remise en cause des réductions acquises par le propriétaire défunt. Aucun redressement ne peut être opérer par l’administration fiscale dans ce type de situation.

Sachez que l’ouverture d’une procédure de divorce ou une séparation ne constitue pas un cas de force majeure permettant la revente du bien immobilier sans pénalité et de manière anticipée. Les deux anciens conjoints peuvent choisir de conserver le bien et de partage l’avantage fiscal qu’ils en retirent. Ou bien un conjoint a parfaitement le droit de garder le bien en rachetant les parts de l’autre.

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Revente avant terme : attention au déficit foncier

Sous le dispositif de la loi Pinel, l’investisseur peut revendre son bien à l’issue de la période d’engagement s’il n’est pas en déficit foncier depuis 3 ans. Que cela signifie-t-il ? En réalité, cela signifie que toutes les charges déductibles afférentes au bien ne doivent pas excéder les revenus locatifs. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire est donc en position de déficit foncier et la revente de son bien sera impossible dans les 3 années à venir.

A noter qu’une telle condition concerne tous les investissements, y compris ceux réalisés sous les dispositifs Duflot et Scellier. La règle est générale et est rappelée à l’article 156 du Code général des impôts.

Qui de la réintégration du déficit foncier

L’administration fiscale précise clairement la situation. Ainsi, le déficit foncier appliqué au revenu global n’est acquis que si le bien immobilier se maintient à la location jusqu’à la fin de la troisième année après l’année d’imputation du déficit (soit jusqu’au 31 décembre N+3).

En cas de revente anticipée du bien, il faut donc procéder à la réintégration du déficit foncier. En effet, dans ce cas, l’administration fiscale peut remettre en cause le déficit des 3 années précédentes. Le montant de cette réintégration du déficit est égal à la différence entre l’impôt qui aurait dû être payé sans imputation du déficit foncier et le montant total de l’impôt tel qu’il a été acquitté.

Paiement de la taxe sur les plus-values immobilières en cas de revente anticipée

Que ce soit sous le dispositif Pinel ou Duflot, la vente de votre bien immobilier est soumise à la taxe sur la plus-value. En pratique, cela signifie que la différence positive entre le prix de revente et d’achat est taxé à 19 % (au titre de l’impôt sur le revenu). Elle est imposée à 15,5 % pour les prélèvements sociaux. Comment calculer le montant total de la plus-value ? Ajoutez au prix d’achat les frais de notaire, les dépenses pour travaux et frais de commissions versés aux intermédiaires éventuels.

Ces deux taxes sont dégressives à compter de la 6e année de détention. Vous en êtes entièrement exonéré après une période totale de 22 ans (en ce qui concerne l’impôt sur le revenu). L’exonération a lieu après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vous l’aurez compris, les conditions de sortie sont drastiques. En-dehors de ces exceptions, le propriétaire investisseur qui revend son investissement avant terme subit des redressements fiscaux importants. Cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine à Lyon, Excellis Patrimoine vous suit pas à pas pour préparer l’avenir.

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