Comment sortir de la Loi Pinel ?

Présentation rapide du dispositif Pinel

Dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Pinel permet aux contribuables qui le souhaitent de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Le principe est simple en pratique. La réduction d’impôt est permise lorsque l’investisseur prend l’engagement de respecter une durée précise de mise en location de son bien. Cette durée est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, avec des avantages fiscaux proportionnés.

A compter de 2023, les taux changent :

• mise en location pendant 6 ans : réduction d’impôt de 10,5 % au lieu des 12 %
• location pendant 9 ans : réduction d’impôt de 15 % au lieu des 18 % antérieurs
• location pendant 12 ans : réduction d’impôt de 17,5 % au lieu des 21 %.

En 2024, ces taux sont à nouveau amenés à changer, avec des avantages fiscaux abaissés à 9 %, 12 % et 14 % hormis pour les bâtiments à haute performance énergétique où les taux resteront les mêmes.
A noter également que le dispositif Pinel vous permet de rallonger la durée de mise en location de votre bien si vous le souhaitez. Ainsi, si vous choisissez une durée d’engagement de 9 ans, vous pouvez parfaitement renouveler l’engagement pour 3 ans et ainsi parvenir au
plafond maximal du dispositif. Cependant, une fois les 12 années passées, les bénéfices fiscaux de la loi Pinel cessent de s’appliquer.

Revente avant le terme de l’engagement et perte des avantages fiscaux

De manière concrète, la loi Pinel impose une mise en location du bien pendant au moins 6 ans. Une fois que cette période est terminée le propriétaire bailleur peut très bien revendre son bien en toute liberté. La mise en location est une condition sine qua non pour l’investissement en Pinel.
Si cet engagement n’est pas respecté, les avantages fiscaux s’annulent. En outre, le propriétaire reste redevable des réductions d’impôts qu’il a précédemment perçues grâce au dispositif.

Hormis en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou s’il décède. A noter que l’invalidité doit empêcher le propriétaire de pouvoir exercer une activité rémunératrice et lui imposer d’avoir recours à un tiers pour effectuer les tâches quotidiennes.

Vous l’aurez compris, la revente du bien en loi Pinel avant une durée minimale de 6 ans est impossible, sous peine de perdre tous les bénéfices fiscaux acquis jusqu’à lors.

Divorce : comment sortir de la loi Pinel ?

Au moment de vous engager pendant plusieurs années avec la loi Pinel, vous et votre conjoint aviez pris la ferme décision de respecter le délai minimum légal imposé, soit 6 années consécutives. Mais une séparation vient modifier votre situation personnelle. Comment faire  pour sortir de la loi Pinel en cas de séparation ? Plusieurs situations sont à distinguer ici, tout dépend du sort du bien après la rupture.

Lorsque le bien immobilier revient à un conjoint, l’autre doit alors racheter ses parts. Si les deux conjoints décident de conserver le bien, ils partagent à parts égales la réduction fiscale.

Mais il peut aussi arriver que le propriétaire décide de mettre le bien en vente avant que le contrat de location prenne fin. Dans ce cas, il faut respecter un délai de préavis de 6 mois pour permettre au locataire de pouvoir trouver où se reloger. Lorsque l’échéance du bail n’a pas lieu au même moment que le terme d’engagement de la location, il faut alors laisser passer plusieurs mois avant d’y mettre fin. La conséquence concrète de la revente du bien avant le terme de l’engagement est la perte des avantages fiscaux. Dans ce cas, le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôts indue doit la rembourser à l’Administration fiscale.

Néanmoins, il peut arriver que le propriétaire n’ait pas à rembourser les avantages fiscaux perçus. C’est le cas lorsqu’il perd son emploi, un licenciement abusif ou bien en cas d’invalidité constatée médicalement. Il doit alors fournir tous les justificatifs indispensables pour soutenir sa demande. Il en va également de même en cas de décès du propriétaire du bien.

Quid de la revente du bien en cas de déficit foncier

Si le propriétaire souhaite revendre son bien au terme de la durée d’engagement Pinel, il doit vérifier au préalable qu’il n’y a pas de déficit foncier. Concrètement, un déficit foncier représente la partie des charges excédent les revenus fonciers.

En présence d’un tel déficit, la revente du bien est impossible pendant les 3 années à venir. Il s’agit d’une règle qui vise tous les investissements locatifs fonciers, notamment en loi Pinel.

On la retrouve à l’article 156 du Code général des Impôts. Dans ce cas, le propriétaire devra remettre le bien en location pendant 3 nouvelles années, jusqu’au 31 décembre N+3 après la déclaration du déficit foncier à l’Administration.

Résiliation du contrat de bail en cours d’engagement et non-paiement du loyer

En principe, le propriétaire bailleur ne peut pas mettre fin à la location en cours de bail. La loi distingue néanmoins certaines exceptions qui sont directement liées à la situation du locataire.

Lorsque ce dernier n’est pas couvert par une assurance habitation ou bien quand il manque à payer son loyer et/ou ses charges, il s’expose alors à une action de la part du propriétaire bailleur. En effet, le propriétaire peut utiliser le bénéfice de la clause résolutoire du bail pour résilier automatiquement le bail.

Avant de pouvoir utiliser cette clause, le propriétaire est toutefois tenu de réaliser certaines démarches préalables. Notamment d’envoyer une injonction de payer au locataire par voie d’huissier. Ensuite, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer ce qu’il doit au bailleur. Il peut également saisir le juge afin de demander un délai de paiement.

Spécialiste de la loi Pinel, HEXA Patrimoine vous accompagne pour optimiser fiscalement votre investissement.

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