Loi Climat-Résilience : ce qu'elle change pour les logements énergivores
Promulguée le 22 août 2021, la loi n° 2021-1104 dite Climat-Résilience est une nouvelle avancée du Gouvernement en faveur de la protection de l’environnement. Cette loi affiche son souhait de lutter activement contre les passoires énergétiques. Pour cela, elle interdit la hausse des loyers pour les passoires thermiques à compter de 2022 et la location des biens énergivores de manière progressive à partir de 2025. Excellis Patrimoine vous éclaire sur l’impact de la loi Climat-Résilience sur les logements énergivores
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Une loi qui va dans le sens d'une rénovation énergétique globale et performance
La loi Climat-Résilience récente a comme principal objectif de permettre une rénovation énergétique performante et globale. Le Parlement considère ainsi que cette rénovation énergétique est performante lorsque l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) est A ou B, une fois les travaux réalisés. Plusieurs travaux clés sont mis en avant pour parvenir à ce résultat : isolation de la toiture, des murs et des planchers, remplacement des menuiseries, production de chauffage, ventilation, réfection de l’eau chaude sanitaire. Les passoires classées G et F devront quant à elles atteindre la classe C pour être considérées comme plus performantes.
Vous l’aurez compris, une rénovation énergétique performante varie selon la classe énergétique de départ du bâtiment. Plusieurs associations ont néanmoins soulevé le manque de lisibilité de cette loi et l’injonction qui est faite aux seuls propriétaires bailleurs.
Rappelons ici qu’un logement est classé en fonction de son résultat au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le classement prend en compte le niveau de performance énergétique du logement et sa performance au regard des émissions de gaz à effet de serre. Le résultat s’exprime en kilowattheures d’énergie primaire par année et par mètre carré pour la consommation d’énergie et en kg de dioxyde de carbone au m² par année concernant les gaz à effet de serre.
La performance énergétique, nouveau critère de décence
Aujourd’hui, si vous souhaitez mettre votre logement en location (vide ou meublé), il faut que ce dernier soit décent. Or, cette notion n’implique aucune contrainte d’un point de vue écologique. Il n’existe aucune obligation de respecter un niveau de performance énergétique minimal ni aucun plafonnement du montant dépensé par le locataire pour la consommation énergétique dans le logement.
La loi Climat-Résilience souhaite changer la donne à compter de 2025, avec l’instauration d’un niveau de performance énergétique minimal. Cet élément devient alors un critère à part entière de décence pour le logement, autrement dit une obligation pour louer son bien vide ou meublé à titre de résidence principale pour un locataire. Au fur et à mesure des années, le niveau minimal de performance admis sera augmenté.
Les passoires thermiques interdites de location
La loi Climat-Résilience prévoit d’interdire la mise en location des logements considérés comme des passoires thermiques d’ici le 1er janvier 2025. Ces habitations sont classées dans l’étiquette G au DPE. En pratique, on compte plus de 600 000 logements concernés par cette étiquette.
Cette mesure est amenée à évoluer avec une interdiction de mise en location des passoires classées à l’étiquette F à compter du 1er janvier 2028. Ces dernières représentent plus d’1 million de logements en France. L’interdiction concernera ensuite les logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (ce qui représente plus de 2,5 millions de logements).
La loi considère ainsi comme indécent ce type de logement et l’interdit à la location, ce qui pose difficulté en pratique pour tous les propriétaires qui souhaiteraient pouvoir mettre leurs biens en location. Le locataire pourra demander à ce que le propriétaire réalise des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement, faute de quoi il ne pourra pas le mettre en location.
Si le juge estime que le logement ne respecte pas le niveau de performance énergétique minimal instauré, il peut prévoir des sanctions. Il s’agit notamment d’une réduction de loyer au bénéfice du locataire, le paiement de dommages et intérêts ou encore la contrainte faite au bailleur de réaliser les travaux nécessaires.
A noter également que cette loi prévoit l’impossibilité d’augmenter le loyer des biens classés F et G au moment du renouvellement du bail.
Obligation de tenue d'un carnet d'information du logement
A compter du 1er janvier 2023, la loi oblige tous les propriétaires à tenir un carnet d’information pour le logement, qu’il soit construit ou soumis à des travaux de rénovation énergétique.
Attendu au départ pour 2022, ce carnet est destiné à soutenir la démarche de travaux énergétiques en jouant le rôle d’information, notamment pour l’acquéreur au moment de la vente du logement. Cet outil réunira l’ensemble des informations importantes sur le logement et permettra de stocker tous les documents concernant la performance énergétique de ce dernier, l’installation d’équipements et la gestion de l’énergie.
Le carnet d’information apporte un soutien, un suivi et garantit une traçabilité pour l’entretien du logement ainsi que le suivi des informations de consommation d’énergie. Les arrêtés et décrets à venir devraient entériner ces éléments et traduire les obligations faites aux
propriétaires.
Réalisation d'un audit énergétique obligatoire
Le texte prévoit de rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique, avec des propositions de travaux, avant de vendre un logement individuel ou une monopropriété. Cela est prévu par la loi et devrait s’instaurer à partir du 1er janvier 2022 pour les biens classés F et G, le 1er janvier 2025 pour ceux classés E et le 1er janvier 2034 pour ceux classés D. Un arrêté devra définir le contenu de cet audit énergétique et la qualification attendue de la part de l’auditeur.
Il en va de même concernant le DPE. A compter du 1er janvier 2025, les copropriétés contenant entre 50 et 200 lots devront réaliser un DPE. Cela concernera les copropriétés contenant moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2026. Pour les immeubles de plus de 200 lots, et lorsque l’immeuble a plus de 15 ans, le syndic devra mettre en place un plan de travaux pluriannuel consacré aux travaux de rénovation énergétique et provisionner les dépenses.
Cette obligation vaut à compter du 1er janvier 2023 et à partir du 1er janvier 2025 pour tous les immeubles, y compris ceux contenant moins de 50 lots.
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