Comment investir dans l’immobilier tout en payant moins d’impôts ?

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COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER TOUT EN PAYANT MOINS D’IMPÔTS ?

Comment faire pour défiscaliser en choisissant d’investir dans l’immobilier ? Pour défiscaliser une partie de vos revenus et ainsi réduire votre impôt, vous pouvez opter pour un des différents dispositifs proposés par le gouvernement. Ces derniers permettent à de nombreux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu grâce au secteur du logement. Explications dans cet article avec Excellis Patrimoine.

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Défiscaliser grâce à l’immobilier : règles à respecter

On dénombre plusieurs lois permettant de défiscaliser grâce à l’immobilier. Chaque dispositif possède ses propres avantages et des conditions d’éligibilité propres. A l’exception des dispositifs Malraux, Monuments Historiques et Pinel qui ne sont soumis à aucune condition de plafonnement.

Comment faire pour choisir le dispositif qui vous permettra de défiscaliser en répondant à vos propres attentes et en réduisant au maximum vos impôts ? Faites le bon choix en suivant quelques règles :

  1. l’investissement doit rapporter plusieurs bénéfices différents, et notamment un gain d’impôt sur le revenu. Cependant, ce gain ne doit pas constituer le seul élément de votre investissement, bien que l’année 2020 soit marquée par une hausse des avantages fiscaux
  2. si vous investissez dans un bien immobilier en vue de défiscaliser une partie de votre impôt, vous devez vous engager à le mettre en location, pendant une période plus ou moins longue
  3. vérifier l’état du marché au préalable et choisir l’emplacement adapté. Le rapport entre l’offre et la demande doit permettre de mettre le bien immobilier en location tout au long de l’année
  4. respecter la réglementation en vigueur. Des règles strictes encadrent les dispositifs de défiscalisation. Les contribuables intéressés par la réduction de l’impôt doivent obligatoirement respecter ces règles. Ces dernières sont nombreuses et évolutives et dépendent de chaque produit de défiscalisation immobilière. Il convient donc de s’intéresser au préalable à ces éléments, comme l’existence d’un décret, des règles de modification des loyers, les zones éligibles selon le plafonnement des niches fiscales et les plafonds de revenus des locataires
  5. analyser les prix pratiqués en fonction des quartiers. Vérifier également sur place les différentes contraintes en matière de marché locatif. L’offre est-elle supérieure à la demande locative ? Si tel est le cas, cela n’est pas un signe encourageant. En effet, plus la concurrence sera importante et la demande faible et moins il sera facile de trouver des locataires
  6. participer à la vie de la copropriété

Défiscaliser grâce à l’immobilier : principaux dispositifs

Il existe plusieurs types de dispositifs de défiscalisation permettant de réduire votre impôt grâce à l’immobilier.

Loi Pinel : déduisez jusqu’à 21 % de votre investissement locatif

La loi Pinel est une loi qui est destinée à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf. Nombreux sont les ménages concernés par cette possibilité de défiscaliser leur impôt. En contrepartie d’une réduction fiscale plus ou moins élevée, le contribuable s’engage à mettre le logement en location sur une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Ce dernier récupère un certain pourcentage sur le prix de revient du bien, qui est fonction de la durée de mise en location. Elle est de 12 % pour une location sur 6 ans, 18 % pour une location sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Comme pour tout dispositif de défiscalisation, certaines conditions doivent obligatoirement être respectées. L’investissement immobilier ne peut pas excéder 300 000 € au total et le logement doit se situer dans une zone géographique déterminée. De même, la loi Pinel est soumise à des conditions de loyers et des plafonds concernant les ressources des locataires. Il est conseillé aux contribuables intéressés par cette réduction d’acheter un bien immobilier situé dans une zone géographique où la demande locative est importante. En la matière, les grandes villes sont en première ligne et offrent une excellente sécurité locative.

Investir en résidence meublée grâce au dispositif Censi-Bouvard

Les contribuables intéressés par un investissement dans une résidence meublée peuvent choisir le dispositif Censi-Bouvard. Ce mécanisme permet au contribuable de bénéficier d’une économie d’impôt, au même titre que la loi Pinel. Cette économie s’élève à 11 % de la valeur totale du bien, répartie sur 9 ans. La contrepartie à cet avantage fiscal est l’achat d’un bien immobilier neuf. Le contribuable s’engage à le mettre en location pendant une durée minimale de 9 années consécutives.

Le logement mis en location doit obligatoirement être meublé. Cela distingue le dispositif Bouvard de la loi Pinel qui offre la possibilité de louer son logement vide. De même, le bien immobilier doit se situer dans un immeuble éligible au dispositif. Autrement dit : une résidence pour seniors, de tourisme, pour étudiants ou un EHPAD. Le contrat de bail qui lie le locataire à l’investisseur est un contrat de bail commercial conclu pour une durée totale de 9 à 12 ans.

Les contribuables particulièrement concernés par ce dispositif sont ceux qui souhaitent réduire leur base fiscale imposable sans avoir les désavantages d’une gestion locative. En effet, ce type de bien n’est pas soumis aux règles de l’immobilier classique et la gestion est entièrement déléguée.

Investir dans un bien ancien à réhabiliter grâce à la loi Malraux

La loi Malraux s’adresse aux contribuables qui souhaitent acheter un bien immobilier dans un bâtiment ancien. Ces derniers acceptent de réaliser des travaux de réhabilitation. Le bâtiment doit être situé sur un site considéré comme remarquable d’un point de vue patrimonial. Ce site doit bénéficier d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il peut également être régi par un plan tendant à la valorisation du patrimoine français.

L’objectif affiché par le gouvernement est ainsi de pousser les ménages à investir dans des biens anciens à rénover. Par ce biais, les ménages récupèrent une partie du montant des travaux en réduisant leur impôt. Cet avantage fiscal est soumis à une limite de dépenses de 100 000 € par année et sur une durée maximale de 4 ans. Par exemple, un appartement acheté en loi Malraux avec une enveloppe de travaux de 200 000 € sur 2 ans engendrera une économie de 30 000 € chaque année de travaux (30 % de 100 000 € par an).

En contrepartie de cet avantage fiscal, le contribuable s’engage à louer son logement pendant 9 ans. Contrairement au dispositif Pinel, la loi Malraux n’est soumise à aucun plafonnement de loyer ou de ressources des locataires. En outre, sachez que les économies fiscales faites en 2020 grâce à un investissement Malraux ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.

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Tout savoir sur l’intéressement des entreprises de moins de 250 salariés

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TOUT SAVOIR SUR L’INTÉRESSEMENT DES ENTREPRISES DE MOINS DE 250 SALARIÉS

L’intéressement est une prime versée aux salariés en fonction des résultats réalisés par la société. L’objectif de ce complément de salaire est d’inciter les employés à se dépasser au quotidien et à les motiver, tout en les impliquant davantage dans l’entreprise. Dans les entreprises de moins de 250 salariés, les chefs d’entreprise ne payent pas de charge au titre du versement de ces primes. Contours de l’intéressement des entreprises comportant moins de 250 salariés

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Intéressement : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que le dispositif d’intéressement dans l’entreprise ? Il s’agit d’un dispositif qui prend naissance dans un accord trouvé entre différents partenaires sociaux. L’intérêt est de permettre aux entreprises qui le désirent d’associer leurs salariés aux résultats et performances financières réalisées par la société.

Ainsi, l’intéressement bénéficie aux employés mais pas seulement. En effet, dans toutes les entreprises comportant moins de 250 salariés, l’intéressement bénéficie aussi aux chefs d’entreprises et à leurs conjoints. Cet avantage peut aussi bénéficier à certains mandataires sociaux, sous certaines conditions.

Depuis le 1er janvier 2019 et l’instauration de la loi Pacte, le Gouvernement a permis aux chefs d’entreprises comportant moins de 250 salariés de ne pas payer de charge sur les primes versées. Cette décision fait suite à la suppression du forfait social. Ainsi, les employeurs peuvent aujourd’hui verser des primes à leurs salariés au titre de l’intéressement sans avoir à subir de charges.
Toutes les entreprises de moins de 250 salariés sont concernées, quel que soit le domaine d’activité et quelle que soit la forme juridique. L’intéressement reste facultatif et ne saurait être imposé par la loi.

Durée de l’accord d’intéressement

Un accord d’intéressement a une durée d’existence fixée à 3 ans au total, avec possibilité de reconduction tacite pour 3 ans. La reconduction tacite doit cependant être prévue par l’accord ou bien être négociée par la suite.

Un accord d’intéressement peut parfaitement être renégocié par certaines personnes habilitées. C’est le cas si certaines mentions de l’accord n’entraînent pas l’adhésion totale de tous. Dans ce cas, une renégociation est envisageable. Outre l’employeur, il s’agit des personnes suivantes :

  • le comité d’entreprise
  • le comité social et économique dans les entreprises comportant 11 salariés au minimum
  • les syndicats représentatifs du personnel, en la personne de leurs représentants
  • les 2/3 des salariés.

Outre la possibilité de renégocier l’accord, il est tout à fait possible d’apporter des modifications. Ces dernières sont exposées dans un avenant annexé à l’accord d’intéressement initial. Les modifications de l’accord sont décidées en suivant les mêmes conditions et modalités que pour l’accord de base. Le nouvel accord est à déposer à la DIRECCTE (Direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi).

Caractère facultatif de l’intéressement des salariés dans les entreprises comportant moins de 50 salariés

La prime d’intéressement se distingue de la participation des employés de différentes manières. Notamment par son caractère facultatif concernant les entreprises de moins de 50 salariés. Deux situations se distinguent :

  • si l’entreprise comporte au moins un délégué syndical et s’il n’est pas possible d’appliquer un accord d’épargne salariale, l’accord d’intéressement est abordé au jour de la négociation annuelle
  • si l’entreprise ne comporte aucun délégué syndical et si aucun accord de participation ou d’intéressement n’est appliqué, l’employeur est tenu à certaines obligations. Il doit proposer une fois tous les 3 ans l’examen de nouvelles conditions permettant de mettre en place un des deux dispositifs. L’employeur peut aussi décider de verser une prime d’intéressement sans verser de participation. Cela vaut pour les entreprises comportant moins de 50 salariés, au sein desquelles l’accord de participation n’est pas obligatoire.

Plusieurs modes de répartition possibles

Dans ce type d’entreprises, le choix peut être fait entre plusieurs modes de répartition. Le choix est acté par le biais d’un accord collectif conclu entre les salariés et l’employeur.

  • une répartition uniforme. Autrement dit tous les salariés reçoivent le même montant. Ce choix est pratique puisque simple à mettre en œuvre et ne nécessite pas de calculs complexes. Le montant total à distribuer est divisé par le nombre de salariés dans l’entreprise. Puis le montant est versé à chacun en guise de complément de salaire
  • une répartition en proportion du salaire. Plus le salarié perçoit un salaire élevé et plus la prime d’intéressement sera conséquente. Cela nécessite de prendre en compte les salaires de tous les employés
  • une répartition en proportion de la durée d’ancienneté du salarié ou bien de la durée de présence dans l’année. Le choix peut donc se porter soit sur le nombre d’années d’ancienneté du salarié soit sur sa présence effective dans l’entreprise. Dans ce dernier cas, un salarié ayant pris peu de congés bénéficiera d’une prime d’intéressement plus élevée. Seul est pris en compte le temps d’absence du salarié, en dehors des congés pour maladie professionnelle, accident de travail et congé de maternité. Les absences causées par ces motifs sont considérées comme du temps de présence dans l’entreprise. Elles sont donc intégrées dans le calcul de la prime d’intéressement

Il est tout à fait possible pour l’employeur d’opter pour une combinaison de plusieurs éléments de répartition. Les salariés sont ensuite libres de percevoir directement leurs primes d’intéressement. Ils peuvent aussi décider d’utiliser cette somme pour l’épargner dans un plan d’épargne entreprise ou dans un PERCO (Plan d’épargne pour la retraite collectif) par exemple.

Intéressement et régime fiscal applicable dans les entreprises de moins de 250 salariés

Dans toutes les entreprises composées de moins de 250 salariés, le régime fiscal qui s’applique concerne tant l’employeur que ses employés. En effet, les deux parties bénéficient des avantages de l’intéressement. Plusieurs situations apparaissent alors :

  • le régime social applicable à votre entreprise vous exonère des charges patronales et des charges liées au versement de la prime. Cela est dû à un forfait social à 0 %.
  • le régime fiscal vous permet de déduire l’intéressement du bénéfice imposable de l’entreprise tout en étant exonéré de taxes (sur les salaires notamment).
  • du côté des salariés, ces derniers sont exonérés du paiement de cotisations sociales
  • l’intéressement sur la prime perçue est imposable au titre de l’impôt sur le revenu
  • pour les primes d’intéressement épargnées, le salarié est exonéré de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu. Il bénéficie également d’une exonération d’impôt sur la plus-value.

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Hausse des avantages fiscaux en 2020

hausse des avantages fiscaux dès 2020
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HAUSSE DES AVANTAGES FISCAUX EN 2020

Avec la loi de finances pour 2020, le Gouvernement a mis l’accent sur des mesures destinées à améliorer le quotidien des ménages ainsi que leur pouvoir d’achat. En réponse au mouvement des « Gilets Jaunes », la réforme entreprise propose de nombreuses nouveautés : baisse de l’impôt sur le revenu, remboursement des avantages fiscaux en une seule fois, fin de la déclaration de revenus obligatoire … Excellis Patrimoine vous éclaire sur la hausse des avantages fiscaux en 2020.

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Avantage fiscal et baisse de l’impôt sur le revenu

Le Gouvernement a annoncé la baisse de l’impôt sur les revenus à compter de 2020, pour un montant total de 5 milliards d’euros. Avec la loi de finances en 2020, les nouvelles opportunités de placement peuvent d’ailleurs vous permettre d’épargner. La tranche d’imposition à 14 % passe à 11 % et les plafonds des tranches supérieures sont modifiés. Rappelons que la tranche d’imposition à 14 % concerne les foyers qui perçoivent entre 10 064 € et 25 659 €. Pour ces derniers, le gain affiché par foyer devrait être de 350 € chaque année à compter de 2020.

Cette réforme devrait bénéficier à 17 millions de foyers imposables en France. Les foyers imposés à 30 % gagneront environ 180 € par part chaque année. Néanmoins, les ménages les plus aisés ne verront pas la couleur de cet avantage fiscal et ne tireront donc aucun avantage de cette réforme.

Pour tous les autres, sachez que l’avantage fiscal lié à la modification du barème fiscal sera visible dès janvier 2020, grâce à la baisse de votre taux de prélèvement à la source sur vos revenus perçus dès cette date.

Bon à savoir : en septembre 2020, le nouveau taux de prélèvement à la source fera l’objet d’une actualisation. Aux revenus déclarés au printemps 2020 sera appliqué le nouveau barème de l’impôt aux revenus de 2019

Baisse de l’impôt sur les sociétés

Au titre de la hausse des avantages fiscaux, les particuliers ne sont pas les seuls à bénéficier d’une baisse de leur impôt. En effet, les grands groupes verront une diminution de leur taux, passant de 33 % à 31 %. Cette mesure concerne les entreprises réalisant plus de 250 millions d’euros de chiffre d’affaires par an. Les autres sociétés ne sont pas en reste puisque leur taux d’impôt sur les sociétés passe de 31 % à 28 % pour la tranche inférieure. En plus de cette diminution du taux d’impôt, le gouvernement a décidé d’élargir l’assiette.

Pour les dépenses de mécénat, dont la Cour des comptes avait souligné les débordements, la situation est réactualisée. Désormais, pour ce type de dépenses, l’avantage fiscal est réduit pour tous les groupes qui dépensent plus de 2 millions d’euros.

Remboursement des réductions et crédits d’impôt en une seule fois

Auparavant, le taux de vos impôts prenait en compte les crédits d’impôt et réductions. Désormais, le Gouvernement vous remboursera en une seule fois ces avantages fiscaux. Le remboursement aura lieu au mois de septembre N+1 à compter du paiement des dépenses donnant lieu à une défiscalisation.

Certains avantages fiscaux sont remboursés de manière anticipée et à hauteur de 60 % dès janvier 2020 (le restant en septembre de l’année N+1), pour faire face à des difficultés financières liées à l’année d’attente. C’est le cas de la réduction pour don à des œuvres de charité et du crédit d’impôt pour l’emploi à domicile.

Il est possible de moduler l’acompte depuis le site Impots.gouv, accessible sur votre espace personnel en ligne. Ainsi, si vos dépenses défiscalisantes de 2019 excèdent celles de 2018, vous ne pouvez pas demander une hausse de l’acompte à percevoir pour janvier 2020. Dans ce cas vous percevrez en septembre 2020 le solde des avantages fiscaux de 2019.

Enfin, il est à noter que le crédit d’impôt pour l’emploi à domicile tend normalement à se transformer en une aide directe reversée en temps réel aux particuliers employeurs. L’objectif est d’éviter l’année de décalage entre la perception de l’avantage fiscal et le paiement des salaires. Cette mesure est soumise à une phase expérimentale qui prendra naissance en juillet 2020.

Disparition programmée de la taxe d’habitation

Le Gouvernement avait décidé d’instaurer la fin progressive de la taxe d’habitation, en commençant par les ménages les plus modestes. Votée dès 2018 dans la loi de finances, cette loi était à portée progressive avec une première baisse de 30 % en 2018 puis une diminution de 65 % en 2019.

L’année 2020 marque la dernière étape de hausse des avantages fiscaux et de baisse de la taxe d’habitation pour les classes moyennes. Ainsi, 4 ménages sur 5 sont concernés par la disparition totale de la taxe d’habitation pour les foyers ayant un revenu fiscal de référence inférieur à 27 000 € pour une personne seule ou 43 000 € pour un couple. Pour les 20 % autres ménages, la taxe d’habitation commencera à baisser seulement à partir de 2021.

Une prime exceptionnelle pour le pouvoir d’achat des français

La loi de financement de la sécurité sociale en 2020 prévoit dans son article 7 la reconduction de la prime exceptionnelle pour le pouvoir d’achat des français. Cette prime est néanmoins soumise à un accord d’intéressement.

L’intérêt d’un tel dispositif est d’exonérer d’impôt sur le revenu et de contributions ou cotisation sociale la prime exceptionnelle que l’employeur verse à ses salariés. Cette dernière est soumise à un plafond de 1000 euros par bénéficiaire.

Les conditions pour l’application de l’avantage fiscal dans le cadre de la prime exceptionnelle sont les suivantes :

  • les salariés percevant la prime doivent percevoir une rémunération inférieure à 3 fois le SMIC sur l’année précédant le versement
  • la prime est à verser avant le 30 juin 2020 par l’employeur
  • elle ne doit pas se substituer à la rémunération du salarié
  • il doit exister un accord d’intéressement, mis en action par l’employeur.

Les employeurs qui auraient des interrogations sur la mise en œuvre de cette prime peuvent se tourner directement vers la Direccte (Direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi).

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Comment annuler le revenu foncier dès 2019 sur-mesure ?

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COMMENT ANNULER LE REVENU FONCIER DÈS 2019 SUR-MESURE ?

Les revenus fonciers désignent les revenus perçus chaque mois par les propriétaires bailleurs au titre de leurs locations immobilières. Les revenus fonciers sont autrement appelés revenus du patrimoine et doivent être déclarés aux impôts chaque année, généralement au mois d’avril.

Avec la hausse de la CSG (contribution sociale généralisée) en 2018, l’imposition des revenus fonciers a augmenté. Imposable au titre de l’impôt sur le revenu, le revenu foncier peut faire l’objet d’une diminution, voire d’une annulation pour vous permettre de payer moins voire plus du tout d’impôt dès 2019. Eclairage avec Excellis.

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Hausse de la CSG : incidence sur l’imposition des revenus fonciers

En 2018, la CSG-CRDS est passée à 17,2 %, ce qui a entraîné des changements importants en termes d’immobilier et d’investissement. Pour les propriétaires bailleurs, cette hausse a une incidence non négligeable. En effet, les prélèvements sociaux passent de 15,5 % à 17,2 %. Ceux qui sont les plus concernés sont les propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers et qui désirent mettre leurs logements en vente en plus-value. Cela d’autant plus s’il ne s’agit pas de leurs résidences principales.

Imposition des revenus fonciers en deux parties

Plus concrètement, chaque année vous devez déclarer vos revenus fonciers, l’imposition se décomposant en deux parties, après déduction de vos charges :

  • d’une part, l’imposition selon votre tranche marginale d’imposition. Cela dépend donc de votre revenu. Pour rappel, ces tranches sont de : 0 %, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %
  • d’autre part, l’imposition en prenant en compte la CSG et la CRDS sur les revenus fonciers nets de charges.

Il est à noter que ce barème fait l’objet d’une modification dès janvier 2020. La première tranche est ainsi abaissée de 14 % à 11 %. Les 2e et 3e tranches sont ajustées. Seuls les foyers les plus imposés (à 41 % et 45 %) ne profitent pas de cette nouveauté. Grâce à cette rectification, les foyers les plus modestes verront en principe leurs revenus fonciers baisser.

L’obligation déclarative est amenée à disparaître en 2020 pour les foyers déclarant leur impôt sur le revenu. Il en va différemment si vous percevez des revenus fonciers. Dans ce cas, vous devrez toujours réaliser votre déclaration par internet ou sur format papier.

Exemple concret de montant de l’impôt au titre des revenus fonciers

Voici un exemple concret afin de vous éclairer davantage sur le mode de calcul de l’impôt à payer au titre des revenus fonciers.

Monsieur X possède un patrimoine immobilier plutôt conséquent. Chaque année, il tire 25 000 € de revenus fonciers nets annuels (autrement dit, une fois qu’il a déduit toutes les charges, ce dernier étant au régime réel).
Puisqu’il perçoit un salaire annuel égal à 80 000 €, sa tranche marginale d’imposition est fixée à 41 %.

A compter de 2018 et en suivant la hausse de la CSG, il devra payer :

  1. 41 % x 25 000 € = 10 250 € au titre de l’impôt sur le revenu
  2. 17,2 % x 25 000 € = 4 300 € de CSG-CRDS.

Autrement dit, Monsieur X devra payer 14 550 € au titre de l’impôt sur les revenus fonciers perçus à l’année. Cela correspond en pratique à une imposition totale de 58,2 %. En comparaison, l’imposition totale de Monsieur X aurait été de 56,5 % avant 2018 : il aurait ainsi dû payer 14 125 €, soit 425 € de moins.

Baisse de l’imposition des revenus fonciers : déduisez vos charges

L’imposition de vos revenus fonciers se base sur le montant total de vos recettes nettes. Cela signifie que les revenus fonciers pris en compte sont toujours obtenus après avoir déduit au préalable vos charges. Cela correspond à la réalité du parc immobilier, ce dernier devant être entretenu et conservé en bon état.

Ainsi, il apparaît que le propriétaire qui doit supporter certaines charges de conservation du logement peut les déduire de ses revenus, payant ainsi moins d’impôt. Ces dépenses doivent néanmoins être indispensables pour l’entretien du bien.

Le Code général des impôts en donne une liste. Il s’agit pour la plus grande partie des dépenses suivantes :

  • les frais de procédure, de garde et de gestion
  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les frais d’amélioration
  • les primes d’assurance et les intérêts d’emprunt
  • les taxes et impôts
  • les provisions versées par le propriétaire au titre des charges de copropriété
  • les frais de relogement.

Par exemple, vous pourrez déduire des dépenses de travaux si elles permettent d’améliorer ou de rénover votre logement. Cela ne concerne pas les dépenses d’agrandissement par exemple, comme la construction d’une véranda. Au contraire, si vous faites installer une toiture pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier, vous pourrez déduire les dépenses engagées au titre de vos revenus fonciers. Enfin, la construction d’une piscine ou de tout autre élément de décoration ne rentre pas en compte dans les charges déductibles.
Afin de déclarer vos charges, suivez les indications présentes sur votre formulaire CERFA n° 2044.

Travaux locatifs non urgents : reportez-les en 2020

Avec le prélèvement à la source, les règles encadrant l’imposition des bailleurs ont été rectifiées. Ainsi, les travaux réalisés en 2019 et non-urgents de logements mis en location sont déductibles en partie des revenus fonciers 2019. Les travaux concernés sont les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation. Ces revenus doivent être déclarés en 2020, au titre de 50 % seulement de vos dépenses de 2018 et 2019, contre 100 % de manière habituelle.

Ainsi, si vos travaux ne sont pas urgents, il est conseillé de les reporter à 2020 afin de pouvoir les déduire à 100 % dans le cadre de votre déclaration 2021. Ceci ne concerne pas les travaux d’urgence à réaliser obligatoirement, notamment pour faire face à des situations exceptionnelles (tempête, inondation…).

Revenus fonciers : défiscalisation grâce au déficit foncier

Imaginons que vous souhaitiez devenir propriétaire d’un bien immobilier en vue de le mettre en location. Vous serez sûrement en déficit foncier si vous faites l’acquisition d’un immeuble nécessitant une lourde rénovation et des travaux conséquents. En effet, les travaux de rénovation sont considérés comme des charges pouvant être imputées sur vos revenus fonciers. Le Code général des impôts précise d’ailleurs que « Les déficits fonciers générés s’imputent en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants » (article 156-3).

Ce déficit est imputable sur votre revenu global, dans une limite annuelle de 10 700 €, si votre bien est loué jusqu’au 31 décembre N+3 suivant l’imputation du déficit. S’il existe un surplus, vous pourrez imputer la fraction du déficit restant sur les revenus fonciers courant pendant les 10 années suivantes.

Reprenons notre exemple précédent :

Monsieur X, qui perçoit 25 000 € de revenus fonciers par an et qui est soumis à une tranche d’imposition à 41 % doit payer 14 550 € d’impôts. Pour défiscaliser ses revenus, imaginons qu’il décide d’investir dans un produit de déficit foncier, dont la valeur totale est de 150 000 € (75 000 € pour le foncier et 75 000 € pour les travaux réalisés sur 3 ans).
Durant ces 3 années, Monsieur X annulera ses déficits fonciers et pourra imputer 10 700 € chaque année au titre de l’impôt sur le revenu, soit une économie d’impôts dépassant 40 000 € sur 5 ans.

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Impôt sur les sociétés : ce qui va changer en 2020

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IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS : CE QUI VA CHANGER EN 2020

Le Gouvernement a mis en place un projet de loi de finances pour 2020 (PLF) qui prévoit certaines mesures majeures pour les entreprises. Ces mesures concernent notamment l’impôt sur les sociétés, ce dernier faisant l’objet d’une baisse. Eclairage avec Excellis Patrimoine sur les principales mesures et les grands changements de 2020 en matière d’impôt sur les sociétés.

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Impôt sur les sociétés : la baisse continue

Les sociétés tendent à être de moins en moins taxées : tel est en tout cas l’objectif affiché du Gouvernement d’Edouard Philippe. Cette baisse avait déjà été au cœur des débats dans le cadre de l’ancienne loi de finances pour 2018. Elle se poursuit désormais à partir du 1er janvier 2020.
Le gouvernement souhaite de cette manière se rapprocher de plus en plus des statistiques fournies par l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques). Ces dernières font en effet état d’une moyenne d’impôt sur les sociétés égale à 23,5 % en 2019, en comparaison des 32,2 % affichés en 2000. Si partout ailleurs dans les pays développés le taux de l’impôt sur les sociétés avait été revu à la baisse, cela n’avait pas été le cas de la France qui décide désormais de changer cette situation.
On distingue deux situations : les entreprises ayant un chiffre d’affaires inférieur à 250 millions d’euros et celles qui ont un chiffre d’affaires supérieur à ce montant.

Entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 250 millions d’euros

L’impôt sur les sociétés est soumis à un taux différent en fonction de la date d’ouverture des exercices :

  • exercices ouverts à partir du 1er janvier 2020 : taux de 28 %
  • exercices ouverts à partir du 1er janvier 2021 : taux de 26,5 %
  • exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022 : taux ramené à 25 %

On assiste donc à une diminution progressive du taux normal appliqué aux entreprises dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

Entreprises dont le chiffre d’affaires excède 250 millions d’euros

Si l’entreprise a un chiffre d’affaire égal ou supérieur à 250 millions d’euros, le taux d’imposition est différent :

  • exercices ouverts entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 : taux de 28 % appliqué jusqu’à 500 000 € et taux de 31 % au-delà
  • exercices ouverts entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 : taux de 27,5 % pour tout le bénéfice
  • exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022 : taux normal de 25 % pour toutes les entreprises confondues.

Ainsi, en 2022 le taux sera dans tous les cas de 25 %, quelles que soient les entreprises et le montant du chiffre d’affaires réalisé.

Une baisse de 11 milliards d’euros d’ici 2022

D’ici 2022, on estime que cette baisse de l’impôt sur les sociétés atteindra 11 milliards d’euros au total. Rien qu’en 2020, la baisse de cet impôt représentera 2,5 milliards d’euros, ce qui est un signe de la volonté du gouvernement de persévérer dans la trajectoire souhaitée depuis 2018.

Plus-values immobilières : modification du taux en 2020

A partir du 1er janvier 2020, le taux sur les plus-values immobilières passe à 19 % dans le cadre de différentes cessions :

  • cessions d’immeubles
  • de droits réels immobiliers
  • de droits relatifs à un contrat de crédit-bail immobilier au profit de sociétés
  • de titres pour des sociétés dont l’activité est à prédominance immobilière.

Ce taux avantageux concerne uniquement les plus-values d’entreprises qui s’engagent à conserver les droits, titres ou immeubles pendant une durée minimale de 5 ans. L’engagement se constate par écrit et doit s’accompagner d’une déclaration de résultat de celui qui réalise la cession. Les immeubles cédés doivent avoir une valeur d’ensemble inférieure ou égale à 30 % de la valeur des immeubles possédés par la société crédit-preneuse

Mécénat : abaissement du taux de réduction d’impôt

Auparavant, les versements pour le mécénat de grandes entreprises supérieurs à 2 millions d’euros bénéficiaient d’un taux de réduction égal à 60 %. Le projet de loi de finances pour 2020 a décidé d’abaisser ce taux de réduction en le faisant passer de 60 % à 40 %.
Cela ne concerne pas les versements réalisés au bénéfice d’organismes sans but lucratif participant à l’aide de personnes en difficulté, favorisant l’accès au logement ou proposant des repas et/ou soins gratuits. Pour ces derniers, les versements continuent de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 60 %, peu importe le montant engagé.

Procédure simplifiée de recouvrement des prélèvements obligatoires

Aujourd’hui, le recouvrement des prélèvements obligatoires par les entreprises est garanti par de nombreux acteurs différents, ce qui rend parfois son appréhension malaisée et participe à multiplier le risque d’erreurs.
Désormais, à partir du 1er janvier 2020, le PLF prévoit de simplifier ce dispositif en octroyant aux URSSAF la maîtrise de ce recouvrement. Les services communs seront également développés entre les URSSAF et la DGFIP, pour plus de transparence. Il est prévu que les URSSAF se chargeront du recouvrement de toutes les contributions et cotisations sociales pour l’ensemble des salariés d’ici 2025.
Les travailleurs indépendants sont également concernés par cette réforme puisque le PLF organise une simplification des déclarations de ressources sociales et fiscales, permettant à ces derniers d’unifier toutes les déclarations pour plus de simplicité.

Petites activités commerciales et exonérations prévues

Les petites activités commerciales, autrement dit toutes les entreprises embauchant moins de 11 salariés et générant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 2 millions d’euros, sont concernées par l’instauration d’exonérations. Il s’agit de favoriser le commerce de proximité dans certaines zones qui manquent cruellement de commerçants.
Le PLF pour 2020 prévoit de permettre aux collectivités territoriales d’exonérer ces petites entreprises de CFE (cotisation foncière des entreprises), de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée) et du versement du TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties). Par cette mesure, le gouvernement souhaite redynamiser certains centres villes et territoires ruraux. Ces derniers doivent être de petites communes ne faisant pas partie d’une aire urbaine et possédant moins de 10 commerces au total. Ces exonérations s’appliqueront à compter du 1er janvier 2020.

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Projet de loi de finances 2020 : impact sur l’impôt

PROJET DE LOI DE FINANCES 2020 : IMPACT SUR L’IMPÔT

Après la crise sans précédent des Gilets jaunes, le gouvernement d’Edouard Philippe a annoncé des nouveautés contenues dans le projet de loi de finances pour 2020 (ou PLF 2020). Présenté le 27 septembre 2019 en Conseil des ministres, le projet a été renvoyé pour appréciation devant la Commission des finances de l’économie et du contrôle budgétaire de l’Assemblée Nationale. Quelles sont les nouveautés en matière d’impôt ? Excellis Patrimoine aborde les grands points de ce projet dans cet article.

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Impôt sur le revenu : une baisse importante

Le PLF 2020 prévoit une diminution de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2020 qui intéressera les ménages, principalement les classes moyennes :

  • la première tranche imposable du barème progressif de l’impôt sur le revenu passe à 11 %, contre 14 % précédemment
  • pour les foyers qui relèvent de la tranche d’imposition au taux de 30 % (autrement dit ceux qui perçoivent entre 25 659 € et 73 369 € chaque année), l’avantage fiscal résultant de cette diminution est plafonné à un montant de 125 € par part
  • l’avantage fiscal est neutralisé, autrement dit inexistant pour tous les autres foyers : ceux étant aux taux de 41 % ou 45 %.

A compter du 1er janvier 2020, cette diminution annoncée sera prise en considération dans le calcul du taux de prélèvement de l’impôt à la source. Cela se fait automatiquement et ne nécessite aucune intervention de la part des contribuables.

Déclaration tacite de revenus fiscaux

Pour certains contribuables, le Gouvernement souhaite instaurer une procédure de déclaration tacite des revenus. Cette mesure concerne tous les contribuables rattachés à un organisme pour la déclaration de leurs revenus (les employés, les contribuables à la retraite). En effet, dans ce type de situation, les employeurs et centres de pension déclarent les ressources au service des impôts, ce qui évitera à ces contribuables d’avoir à déposer une déclaration de leurs revenus.
Chaque année, ces derniers devront simplement confirmer que les informations détenues par l’administration fiscale sont exactes. S’ils n’apportent aucune modification aux informations communiquées, alors ils seront censés avoir donné leur accord à cette déclaration. La date d’entrée en vigueur de cette disposition n’est pas encore précisée mais tout indique qu’elle devrait être effective dès 2020 pour les revenus perçus en 2019.

Impact du PLF 2020 sur les impôts locaux

Parler d’impôts locaux et de PLF 2020 revient à traiter de la taxe d’habitation, dont la disparition avait été récemment annoncée. Le projet de loi de finances pour 2020 vient rétablir la vérité sur ce point. Il s’agit de prévoir la suppression progressive de la taxe d’habitation, en ce qu’elle concerne la résidence principale. Les résidences secondaires ne sont donc pas concernées par la mesure.
Cette suppression progressive s’étale sur une durée de 3 ans, entre 2020 et 2023. Ainsi, en 2023 il est prévu qu’aucun foyer ne sera plus soumis à cette taxe pour sa résidence principale.
Voici le calendrier de diminution progressive :

  • 2020 : 80 % des contribuables bénéficieront d’un dégrèvement (soumis à conditions de ressources, 27 432 € au maximum pour une part)
  • 2021 : exonération totale pour 80 % des contribuables. Les 20 % restants bénéficieront d’une exonération de 30 %
  • 2022 : les 20 % des ménages restants bénéficieront d’une exonération de 65 %
  • 2023 : la taxe d’habitation est définitivement supprimée pour toutes les résidences principales.

Revalorisation des pensions de retraite

Pour tous les retraités les plus modestes, autrement dit ceux qui perçoivent une retraite brute globale n’excédant pas 2000 € par mois, le PLF 2020 a prévu une nouveauté. Il s’agit de réindexer les pensions de retraite sur l’inflation, dans un objectif d’amélioration du niveau de vie de ces contribuables.
Ainsi, dès janvier 2020 il est prévu que les pensions de base seront revalorisées. Pour tous les autres retraités qui perçoivent une pension brute supérieure à 2000 € par mois, la revalorisation existe aussi, mais dans une moindre mesure puisqu’elle ne se fera qu’à hauteur de 0,3 %.

Faible revalorisation des prestations sociales

Le PLF prévoit une très faible revalorisation de la plupart des prestations sociales en 2020 à 0,3 % seulement. Il s’agit de l’APL (aide personnalisée au logement), la prime d’activité et l’AAH (allocation aux adultes handicapés). Seule l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (plus connue sous le nom de « minimum vieillesse ») augmente de 35 euros dès le 1er janvier.

Prime forfaitaire pour le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique)

Auparavant, le CITE donnait lieu à un avantage fiscal. A compter du 1er janvier 2020, cet avantage fiscal est remplacé par une prime forfaitaire calculée en fonction des revenus des ménages et du montant des travaux réalisés dans le logement.
Les ménages les plus aisés (autrement dit 20 % de la population) bénéficient également du CITE, dans le cadre de la réalisation de travaux d’isolation de murs, combles et toitures.

Du nouveau concernant la fiscalité des non-résidents

Cette nouveauté, qui s’appliquera à compter du 1er janvier 2021, vise les ressources des expatriés de sources françaises. Aujourd’hui, ces revenus sont soumis à une retenue à la source calculée sur le barème propre à 3 tranches :

  • revenus annuels inférieurs à 14 839 € : 0 %
  • revenus annuels compris entre 14 839 € et 43 047 € : 12 %
  • revenus annuels excédant 43 047 € : 20 %

Le nouveau barème issu du PLF 2020 et applicable à compter du 1er janvier 2021 prévoit l’imposition de ces revenus dès le 1er euro, à un taux fixe de 20 %. De quoi faire grincer beaucoup de dents, principalement pour les foyers les plus modestes. Rien n’est encore fait et le gouvernement tente actuellement de trouver une solution face aux députés mécontents

Avantage fiscal en berne sur certains contrats d’assurance vie

Certains contrats d’assurance vie sont concernés par une tentative du gouvernement de faire disparaître partiellement les avantages fiscaux entourant certains contrats d’assurance vie, plus particulièrement les plus vieux d’entre eux, ouverts avant le 1er janvier 1983. Aujourd’hui, seuls les prélèvements sociaux sont dus sur ces contrats (ils sont de 17,2 %) et tous les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu.
Le PLF 2020 devrait soumettre ces anciens contrats à un taux de prélèvement forfaitaire de 24,7 % sur toutes les plus-values liées aux versements à venir. Ce montant se décomposera en deux éléments : 17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 7,5 % pour l’impôt sur le revenu. Le prélèvement forfaitaire se calculera une fois l’abattement fiscal appliqué.
L’abattement fiscal dépend de la composition du foyer :

  • 4 600 € pour une personne vivant seule
  • 9 200 € pour un couple : marié ou pacsé. Cela ne vaut pas pour les couples en concubinage

Seules les primes versées à compter du 1er janvier 2020 sont concernées par cette mesure. Le dispositif n’a aucun effet rétroactif et ne viendra donc pas remettre en cause les primes antérieures versées sur ces anciens contrats d’assurance-vie.

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