LOI IMMOBILIÈRE SCELLIER : FAUT-IL VENDRE OU PROROGER LA LOCATION ?

Le dispositif Scellier a été mis en place par l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008. Son objectif est principalement de soutenir l’investissement locatif privé. Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2012 et a été remplacé par le dispositif de la loi Duflot. Cette dernière loi a elle-même pris fin le 31 décembre 2014, remplacée ensuite par la loi Pinel. La défiscalisation permise par la loi Scellier prend la forme d’un achat immobilier dans le neuf. La réduction d’impôt possible dépend du type de dispositif Scellier et de la catégorie de logement. La condition à cette réduction est la location nue du logement. Est-il préférable de vendre ou de proroger la location dans le cadre de la loi immobilière Scellier ? Réponse dans cet article.

22/06/2020

Rappel des contours de la loi immobilière Scellier

La loi Scellier obéit à des contours précis. La réduction d’impôt concerne uniquement les logements à usage exclusif d’habitation achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et plus particulièrement :

un logement acheté sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) ou neuf
un logement construit neuf
un local professionnel transformé par la suite en bien à usage d’habitation
un ancien logement rénové à compter du 1er janvier 2011.

Dans tous les cas, pour bénéficier de la loi Scellier, vous devez avoir un logement conforme aux normes énergétiques et thermiques en vigueur entre 2009 et 2012 (norme BBC RT2012 ). Tenez-vous au courant de l’évolution de ces normes puisque ces dernières font souvent l’objet de changements.

En outre, le propriétaire qui désire profiter de la réduction fiscale au titre de la loi Scellier doit louer son logement pendant une durée minimum de 9 ans. Si vous revendez votre bien immobilier pendant les 9 ans de mise en location, tous les avantages fiscaux sont définitivement perdus. L’engagement doit donc être total, hormis en cas de licenciement, invalidité ou vente consécutive à un décès.

Une fois que le délai minimum de 9 ans est passé, vous pouvez revendre le logement. Sachez toutefois que toute année supplémentaire de mise en location vous fait bénéficier d’une réduction complémentaire de 1.66% à 2 % selon les cas. A savoir que la Cour administrative d’appel de Versailles a décidé d’étendre la réduction de la loi Scellier ainsi que toutes les autres réductions (comme Pinel et Girardin) aux non-résidents français. En effet, pour l’instant, la loi Scellier n’est pas ouverte aux non-résidents qui investissent.

Loi Scellier et régime de défiscalisation : avantages et inconvénients

Nombreuses sont les personnes à se demander s’il est intéressant d’opter pour le dispositif de la loi Scellier. Son principal avantage est de garantir une réduction des impôts. La personne qui investit dans l’immobilier neuf réduit donc le montant de ses impôts. Ce montant se calcule sur le prix de revient du bien neuf. Quel est le pourcentage de réduction auquel vous pouvez prétendre ? Tout dépend du type de logement acheté.

Avantages fiscaux en Loi Scellier classique

Voici les avantages fiscaux en ce qui concerne la loi Scellier classique :

un bâtiment basse consommation énergétique : 22 %, à la condition que votre consommation annuelle d’énergie soit égale ou inférieure à 50kW par m²
un bâtiment qui n’est pas à basse consommation énergétique : 13 %, sur une période minimale de 9 ans de mise en location. Le bien neuf doit coûter 300 000 euros au maximum, il s’agit là d’un plafond.

Avantages fiscaux en Loi Scellier intermédiaire ou social

Il en va différemment pour la loi Scellier social (ou Scellier intermédiaire). En effet, la réduction fiscale est plus intéressante dans ce cas mais l’avantage fiscal porte sur une durée de 15 ans et non plus de 9 ans :

un bâtiment qui n’est pas à basse consommation énergétique : 23 %
un bâtiment qui est basse consommation énergétique : 32

Inconvénients principaux du dispositif Scellier

Pénalités de retard

Le principal inconvénient au dispositif Scellier réside dans l’application de pénalités en cas de revente du bien immobilier avant la fin des 9 ans. Si tel est le cas, le propriétaire devra restituer intégralement la réduction d’impôt perçue dès la première année. En ce qui concerne la loi Scellier intermédiaire (social), on considère que chaque période de 3 ans de mise en location après la durée initiale de 9 ans permet de bénéficier d’un avantage fiscal plus intéressant. Cet avantage supplémentaire est de 5 % ou 6 % par période de 3 ans en fonction de la date d’acte et selon que le bâtiment soit basse consommation ou non.

Pour autant, si le propriétaire souhaite revendre son bien sous le régime Scellier social, il devra rembourser par période de 3 ans. Est-il plus intéressant de revendre habité ou vide ? Vous pouvez vendre votre logement habité, mais vous vous exposez à une baisse significative du prix de vente.

Plafonnement des niches fiscales

En outre, sachez que le plafonnement global des niches fiscales en 2020 est de 10 000 €. Cette niche fiscale signifie concrètement que vous ne pouvez pas excéder 10 000 € au titre des avantages fiscaux, hormis si vous investissez dans les DOM TOM. Dans ce cas précis, la niche fiscale passe à un montant de 18 000 €.

Avec la loi Scellier vous bénéficiez du plafonnement de l’époque ( de 2010 à 2012 ).

Concrètement votre réduction Scellier acquise en 2010 peut être supérieure à 10000 € en 2020. Pour rappel :

Plafonnement des niches fiscales 2009 : 25000 € + 10% du revenu imposable,
Niches fiscales, plafond en 2010 : 20000 € + 8% du revenu imposable
Plafonnement des niches fiscales 2011 : 18000 € + 6% du revenu imposable
Niches fiscales, plafond en 2012 : 18000 € + 4% du revenu imposable
Plafonnement des niches fiscales depuis 2013 : 10000 € + 8000 € pour les investissements Dom-TOM et SOFICA
Plafonnement des niches fiscales depuis 2018 : 10000 € + 8000 € pour les investissements Dom-TOM et SOFICA et les investissements dans le capital des PME.

Deuxième avantage en cas de prolongation de votre location : sachez que si vous dépassez le plafonnement, la réduction de la loi scellier est reportable pendant 6 ans et n’est donc pas perdue. Contrairement à la réduction de loi Duflot ou la réduction fiscale de loi Pinel qui est perdue si vous dépassez le plafonnement ou si vous n’avez pas assez d’impôt à payer. Si vous êtes parti à l’étranger après votre investissement cette réduction est utilisable à votre retour (nous consulter).

Dispositifs Scellier classique et social : plafonds de loyers et de ressources

Les plafonds de loyers et de ressources varient selon que vous optiez pour le dispositif Scellier classique ou social et en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier neuf mis en location. Voici les plafonds applicables aux baux signés pour la première fois ou bien renouvelés en 2020, avec des logements acquis à compter du 1er janvier 2011. Rappelons que Paris se situe en zone A bis.

Plafonds en loi Scellier classique

Voici les plafonds de loyers à appliquer pour un renouvellement de bail en 2020: ( pour les investissements Scellier réalisés entre 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 )

Zone A : 23.95 €/m²
B1 : 16,65 €/m²
Zone B2 : 13.62 €/m²

Voici les plafonds de loyers à appliquer pour un renouvellement de bail en 2020: ( pour les investissements Scellier réalisés après le 1er janvier 2011 )

Zone A bis : 23,81 €/m²
A : 17,66 €/m²
Zone B1 : 14,24 €/m²
B2 : 11,62 €/m²
Zone C : 8,09 €/m²

Quelle est la situation géographique de votre logement ? Vous avez un doute ? Pour le savoir, n’hésitez pas à consulter l’outil officiel mis en ligne par le Service public.

En outre, la loi Scellier classique n’impose aucun plafond de ressources, contrairement à sa version intermédiaire ou social.

Plafonds en loi Scellier intermédiaire

En ce qui concerne la loi Scellier social, les plafonds applicables sont différents :

A bis : 19,05 €/m²
A : 14,13 €/m²
B1 : 11,39 €/m²
B2 : 9,30 €/m²
C : 6,47 €/m²

Concernant les plafonds de ressources, tout dépend de la composition du foyer et du lieu géographique. Par exemple, pour une personne seule, le plafond sera de 48 699 € par année en zones A bis et A, 36 175 € en zone B1, 33 160 € en zone B2 et 32 935 € en zone C. Pour un couple, ce plafond est porté à 72 782 € en zones A et A bis.

Loi Scellier classique ou social : que choisir ?

Qu’est-il préférable de choisir entre la loi Scellier classique ou intermédiaire ? En réalité, le choix dépend du montant total des loyers perçus, dans le cadre du marché de l’immobilier locatif. Avant d’investir dans l’une ou l’autre des options, il est nécessaire de réaliser une étude approfondie du marché locatif local. L’accompagnement par un gestionnaire de patrimoine privé est fortement recommandé pour parvenir à des résultats qualitatifs.

On peut considérer que le dispositif offert par la loi Scellier social sera plus intéressant si les loyers pratiqués sur le marché sont inférieurs au plafond du loyer. En effet, dans ce type de situation, le contribuable aura un déficit foncier plus important. Sa réduction d’impôt sera alors plus avantageuse pour lui qu’en Scellier classique. Au contraire, si les loyers pratiqués sur le marché du lieu où se situe le logement excèdent le plafond des loyers, le dispositif Scellier classique sera plus intéressant. Ce dernier proposera à l’investisseur un avantage locatif plus élevé. Tout en lui évitant les contraintes de plafonds de ressources du locataire.