Investir en immobilier : 6 pièges principaux à éviter

1. Se précipiter et investir sur un coup de tête

Accroître son patrimoine en investissant dans l’immobilier est un projet de longue haleine qui se construit pas à pas. On doit donc l’envisager sur le long terme, ce qui est incompatible avec une quelconque précipitation. En règle générale, un investissement immobilier est un pari gagnant au bout de plusieurs années, surtout si vous devez rembourser un prêt immobilier dont les mensualités sont élevées.

Dans un premier temps, vous devez donc vous poser les bonnes questions et vous entourer des bons professionnels. Un gestionnaire de patrimoine indépendant spécialisé dans l’immobilier saura vous orienter en fonction de vos objectifs. Cela vous permettra de définir avec précision les contours de votre projet immobilier et de faire les bons choix.

Dans tous les cas, il est fortement déconseillé de céder à un coup de cœur. Rappelez-vous que vous êtes un investisseur, qui doit avoir un œil objectif sur chaque détail. Si vous investissez dans de l’immobilier locatif, le bien ne sera pas votre logement principal. Il ne doit pas forcément vous plaire mais trouver preneur en termes locatifs. La rentabilité est donc le maître mot pour guider votre choix.

En outre, vérifiez toujours que les mensualités du prêt immobilier à rembourser ne sont pas trop élevées par rapport aux revenus locatifs générés. Dans le cas contraire, cela pourrait vous empêcher d’atteindre vos objectifs de rentabilité. Et si des travaux sont nécessaires, n’oubliez pas de les intégrer dans votre budget total puisqu’il s’agit de frais supplémentaires qui pourront réduire la rentabilité de votre projet.

2. Ne pas tenir en compte de la localisation du bien immobilier

Quand il est question de choisir un bien immobilier pour un projet d’investissement locatif, la localisation doit forcément rentrer en ligne de compte. La règle principale est d’opter pour un bien que vous êtes certain de louer dans de parfaites conditions. Un bien immobilier mal situé se loue bien souvent à un prix inférieur à celui désiré. Il peut également se louer par intermittence, ce qui obèrera forcément la rentabilité de l’investissement.

Privilégiez donc un quartier dynamique et central, à fort potentiel de développement. Cela, surtout si vous optez pour un studio ou petit logement loué surtout à des étudiants et jeunes actifs qui apprécient la proximité avec les principaux lieux d’intérêt de la ville. Le logement doit se situer à proximité de certains endroits clés, comme des écoles et universités, des commerces, services médicaux et transports en commun … Veillez également à l’environnement direct : futurs projets urbains, nuisances sonores, niveau de sécurité générale

3. Confondre rentabilité nette et brute

Une erreur très commune en matière d’investissement dans l’immobilier consiste à confondre la rentabilité nette avec la rentabilité brute. Dans le premier cas, on déduit l’ensemble des frais annexes des loyers perçus. Dans le second cas, le chiffre obtenu fait seulement référence au rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat du bien.

La différence entre ces deux nombres est bien souvent notable. C’est notamment le cas lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires, dans le logement en lui-même ou dans l’immeuble. Il en va de même des frais de gestion si vous confiez la gestion du bien à un agent immobilier. Sans oublier la taxe foncière et les impôts locaux qui amputent le rendement. Et bien sûr les frais d’agence immobilière si vous faites appel à ce professionnel ainsi que les frais de notaire.

 

4. Investir sans penser à la revente du bien

La question de la revente du bien immobilier doit être prise en considération dans votre projet d’investissement, hormis si vous souhaitez vous y installer un jour. Avant même la phase d’achat, vous devez donc penser à la revente avec plus-value.

S’il est impossible de prédire l’avenir en matière immobilière, quelques indicateurs sont à prendre en compte : dynamisme, proximité avec le centre-ville, projets de construction alentours … Tous les indicateurs d’attractivité de votre bien ne doivent donc pas être laissés de côté.

Attention tout de même si vous souhaitez investir dans un projet immobilier soumis à des conditions fiscales. Comme c’est le cas de l’investissement en Loi Pinel imposant une mise en location du bien pendant une durée de 6, de 9 ou de 12 années. Cela vous permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de votre engagement de mise en location. Les avantages fiscaux augmentent alors au fur et à mesure des années mais sont perdus si vous mettez votre logement en vente avant le terme.

5. Investir sans passer par le prêt immobilier

Bien que cela soit rare en pratique, financer un investissement immobilier sans passer par un prêt immobilier n’est pas toujours une bonne solution. Cette étape de la transaction immobilière, particulièrement délicate, nécessite de s’entourer des meilleurs conseils de la part d’un expert indépendant en ingénierie patrimoniale.

Aujourd’hui, avec les taux d’intérêts avantageux proposés par les banques, il est souvent préférable de construire un dossier très solide avec de nombreux documents à l’appui de votre requête.

6. Ne rien anticiper

Certaines personnes ayant un projet d’investissement locatif ont tendance à ne pas anticiper la suite des événements. Or, être bailleur ne signifie pas seulement engager un investissement financier important. Cela veut également dire anticiper au maximum les prochaines années en se posant les bonnes questions.

Il faudra en effet assurer la gestion locative du bien, comme les petits travaux à réaliser, l’organisation des visites, la relance de certains locataires … Autant d’obligations qui incombent au propriétaire bailleur. Vous pouvez toujours prendre un intermédiaire qui se chargera de gérer votre bien à votre place. Néanmoins, cela diminuera la rentabilité de l’investissement.

Vous avez un doute ? Plutôt que de faire cavalier seul et de prendre le risque de commettre des erreurs qui pourraient vous coûter cher, il est fortement recommandé d’être accompagné par l’expertise d’un cabinet de gestion de patrimoine indépendant. Ce dernier saura vous apporter sérénité et efficacité dans la gestion de votre projet.